HBC არის საბინაო კოოპერატივი, რომელიც წარმოადგენს ადამიანთა ან ორგანიზაციების ნებაყოფლობით გაერთიანებას საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობის მიზნით.
საბინაო კოოპერატივების გაჩენისა და განვითარების ისტორია
ZHSK არის საკმაოდ ძველი და დადასტურებული სქემა საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობისთვის. პირველი საბინაო კოოპერატივების გამოჩენა თარიღდება 1920-იანი წლებით. თუმცა, მიუხედავად სწრაფად მზარდი პოპულარობისა, 1937 წელს ეს მექანიზმი ლიკვიდირებული იქნა, რადგან ის კერძო საკუთრების გამოვლინებაა. 1957 წელს საბინაო კოოპერატივი გამოცოცხლდა და ფართოდ გავრცელდა. 80-იან წლებში საცხოვრებელი კორპუსების ასეთი მშენებლობა იყო დაახლოებით 8%..
თანამედროვე საზოგადოებაში კოოპერატივების სისტემა განახლებული ენერგიით იძენს იმპულსს. ყველაზე ხშირად, მას იყენებენ მოსკოვის დეველოპერები, რომლებიც არ ახერხებენ თავიანთი ვალდებულებების შესრულებას კაპიტალის მფლობელებთან. ამ შემთხვევაში, მოტყუებული მყიდველების ინიციატივით, იქმნება საბინაო კოოპერატივები, რომლებზეც ყველა უფლებამშენებლობის დასრულება.
სამართლებრივი საფუძველი
ამჟამად საბინაო კოოპერატივების საქმიანობის საკანონმდებლო ბაზა რეგულირდება საბინაო კანონმდებლობით. ტერმინი „საბინაო-სამშენებლო კოოპერატივი“მკაფიოდ არის განსაზღვრული ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 110. წარმოდგენილია საბინაო კოოპერატივში შექმნის, საქმიანობის ორგანიზების პირობები და მონაწილეობის წესი:
- რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის მე-5 ნაწილში (LC RF);
- რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსში (CC RF);
- კოოპერატივის წესდებაში, რომელიც შედგენილია რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსისა და რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის ძირითადი დებულებების შესაბამისად.
თუმცა, ყველა საბინაო კოოპერატივი არ არის მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად ორგანიზებული კოოპერატივი. ბევრი მათგანი თავის საქმიანობაში არც კი აკმაყოფილებს საბინაო კოდექსში წარმოდგენილ ძირითად მოთხოვნებს, რის შედეგადაც ხდება ასეთ საბინაო კოოპერატივებში მონაწილეთა უფლებების დარღვევა. ასეთი სიტუაციების თავიდან ასაცილებლად აუცილებელია კოოპერატივების საქმიანობის ყველა ასპექტის დეტალურად გააზრება.
საქმიანობების შექმნისა და ორგანიზების წესი
საბინაო კოოპერატივის წევრები, კანონის მიხედვით, არ შეიძლება იყოს ხუთზე ნაკლები. ამასთან, კოოპერატივში მონაწილეთა საერთო რაოდენობა არ უნდა აღემატებოდეს მშენებარე ან შეძენილ საცხოვრებელ კორპუსში არსებულ ბინების რაოდენობას. საერთო კრებაზე მიიღება გადაწყვეტილება საბინაო კოოპერატივის შექმნის შესახებ. ამ ღონისძიებას შეუძლიათ დაესწრონ იმ პირებს, რომელთაც სურთ გაერთიანება სახლის აშენების მიზნით. სხდომაზე დამტკიცდა საბინაო კოოპერატივის წესდებაც. კოოპერატივის სახელმწიფო რეგისტრაციისა და იურიდიული პირის სტატუსის მოპოვების შემდეგ მონაწილეებმა, რომლებმაც ხმა მისცეს შექმნასკოოპერატივი, გახდნენ საბინაო კოოპერატივის წევრები. საბინაო კოოპერატივის დამფუძნებელთა კრების გადაწყვეტილებები ფორმდება ოქმში.
საბინაო სამშენებლო კოოპერატივის წესდება
საბინაო კოოპერატივის წესდება, ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 113, უნდა შეიცავდეს მონაცემებს კოოპერატივის სახელზე, მის ადგილმდებარეობაზე, საქმიანობის საგანსა და მიზნებზე, საბინაო კოოპერატივში გაწევრიანების წესებზე, გასვლის წესზე, დაშვების ზომაზე და წილი შენატანებზე., სხვადასხვა გადასახადები, კოოპერატივის მმართველი ორგანოების შემადგენლობა და უფლებები, კონტროლის ორგანოების მიერ სხვადასხვა გადაწყვეტილებების მიღების წესი, წარმოშობილი ზარალის დაფარვის შესაძლებლობის შესახებ და კოოპერატივის რეორგანიზაციის ან ლიკვიდაციის წესები. ამის მიუხედავად, ქარტია შეიძლება შეიცავდეს სხვა პირობებს, რომლებიც არ ეწინააღმდეგება რუსეთის ფედერაციის მოქმედ კანონებს.
სახელმწიფო ორგანოები
ხელოვნების მიხედვით. 115 ZhK RF, საბინაო კოოპერატივის მმართველი ორგანოებია:
- კოოპერატივის ყველა წევრის საერთო კრება;
- თუ კრებაზე დამსწრეთა რაოდენობა 50-ზე მეტია და ეს წერია კოოპერატივი - კონფერენციის წესდებაში;
- მმართველი ორგანოები და საბინაო კოოპერატივის თავმჯდომარე.
კოოპერატივის წევრთა საერთო კრება
კოოპერატივის (კონფერენციის) ყველა წევრის საერთო კრება ითვლება უმაღლეს მმართველ ორგანოდ. იგი მოიწვევა ქარტიის დებულებების შესაბამისად. უმაღლესი მართვის ორგანოს კომპეტენციას ასევე არეგულირებს საბინაო კოოპერატივის წესდება..
მონაწილეთა შეხვედრა ლეგალურია, თუ მას ესწრება კოოპერატივის ყველა წევრის უმრავლესობა. გადაწყვეტილება არ მიიღება, თუ სხდომაზე დამსწრეთა 50%-მა ან მეტმა წინააღმდეგი მისცა ხმასგანსახილველი წინადადება. მიღებული და ოქმში ჩაწერილი გადაწყვეტილება სავალდებულოა სამშენებლო კოოპერატივის ყველა წევრისთვის.
მართვის აპარატსა და კონტროლის ორგანოებს ასევე ირჩევენ საბინაო კოოპერატივის წევრების საერთო კრების მონაწილეები. მმართველი ორგანოების მოვალეობები და მათ მიერ გადაწყვეტილების მიღების წესი რეგულირდება კოოპერატივის წესდებით, დებულებით, დებულებით და სხვა შიდა დოკუმენტებით. საბინაო კოოპერატივის გამგეობას უფლება აქვს მართოს კოოპერატივის საქმიანობა და თავისი წევრებიდან აირჩიოს თავმჯდომარე. საბინაო კოოპერატივის მმართველი ორგანოები ანგარიშვალდებულნი არიან კოოპერატივის წევრთა საერთო კრების წინაშე.
საბინაო კოოპერატივის თავმჯდომარის მოვალეობები
შენობის საზოგადოების გამგეობის თავმჯდომარე:
- ვალდებულია უზრუნველყოს საბჭოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილებების შესრულება;
- დაიცავი კოოპერატივის ინტერესები, დადო გარიგებები და იმოქმედე კოოპერატივის ყველა წევრის სახელით მინდობილობის გარეშე;
- აქვს სხვა უფლებამოსილებები, რომლებიც არ შედის საბინაო კოოპერატივის წევრების საერთო კრების ან მისი გამგეობის მოვალეობებში.
აუდიტორული კომისიის არსი
კოოპერატივის სამეურნეო და საანგარიშო საქმიანობის გასაკონტროლებლად ირჩევა სპეციალური სარევიზიო კომისია არა უმეტეს 3 წლის ვადით. მის შემადგენლობაში შემავალი წევრების რაოდენობა გაწერილია კოოპერატივის წესდებაში. სარევიზიო კომისიის წევრები ვერ დაიკავებენ საბინაო კოოპერატივში ხელმძღვანელ თანამდებობებს, ასევე არიან დარეგისტრირებული სამშენებლო კოოპერატივის სხვა მმართველ ორგანოებში.
სარევიზიო კომისიის თავმჯდომარეს ირჩევენ მისი წევრები არსებული შემადგენლობიდან. აუდიტორთა მოვალეობები მოიცავს:
- წლიური აუდიტი ეკონომიკური დაკოოპერატივის ანგარიშსწორების საქმიანობა;
- აზრების მომზადება ბიუჯეტის, სახსრების მიზნობრივი გამოყენების, წლიური ანგარიშისა და სავალდებულო შენატანების შესახებ;
- მოხსენება საერთო კრების წევრებს მათი საქმიანობის შესახებ.
აუდიტორებს უფლება აქვთ ნებისმიერ დროს განახორციელონ სამშენებლო კოოპერატივის ფინანსური და საანგარიშსწორებო საქმიანობის აუდიტი და ჰქონდეთ თავისუფალი წვდომა საბინაო კოოპერატივის ყველა შიდა დოკუმენტაციაზე. სარევიზიო კომისიის მუშაობის წესი და უფლებამოსილებები გათვალისწინებულია კოოპერატივის წესდებით.
ZhSK წევრობა
საბინაო კოოპერატივის წევრი რომ გახდეთ, განაცხადი უნდა წარუდგინოთ საბინაო კოოპერატივის გამგეობას. მის განსახილველად გამოყოფილია ერთი კალენდარული თვე. გადაწყვეტილება მიიღება მონაწილეთა საერთო კრებაზე და ფიქსირდება შესაბამის დოკუმენტში (ოქმში). საბინაო კოოპერატივის წევრის სტატუსი იძენს შესვლის საფასურის გადახდის შემდეგ. საბინაო კოოპერატივის წევრს შეუძლია დაადასტუროს საბინაო კოოპერატივში მონაწილეობა მოწმობით (ამონაწერით), რომელიც გაიცემა მისი განცხადების მიხედვით..
საბინაო მშენებლობის მექანიზმი საბინაო კოოპერატივების დახმარებით
საბინაო კოოპერატივის წევრთა საერთო კრებაზე წესდების დამტკიცების შემდეგ, საბინაო სამშენებლო კოოპერატივმა უნდა გაიაროს სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაცია იურიდიული პირის სტატუსის მოსაპოვებლად. გარდა ამისა, მშენებლობა საბინაო მშენებლობის სქემის მიხედვით მიმდინარეობს ეტაპად:
- 1 ეტაპი - საბუთების რეგისტრაცია მიწის ნაკვეთზე სამშენებლო უფლების შესახებ. საბინაო კოოპერატივმა კანონმდებლობის შესაბამისად უნდა მიიღოს მიწის ნაკვეთის ქალაქთმშენებლობითი გეგმა და მოამზადოს საპროექტო დოკუმენტაცია. ამის შემდეგ, ისინი უნდა წარადგინონუფლებამოსილი ორგანოები, რომლებიც გასცემენ სამშენებლო ნებართვას. ეს დოკუმენტი არის იურიდიული დადასტურება იმისა, რომ საპროექტო დოკუმენტაცია შეესაბამება მიწის ნაკვეთის ქალაქგეგმარებით გეგმას და საშუალებას გაძლევთ დაიწყოთ მრავალბინიანი შენობების მშენებლობა.
-
საბინაო მშენებლობა 2 ეტაპი - საცხოვრებელი კორპუსის პროექტირება, მოწონების მოპოვება და ექსპერტიზის ჩატარება. პროცედურების ხანგრძლივობაა 4-12 თვე. უმჯობესია, მათი განხორციელება მესამე მხარის ორგანიზაციას მიანდოთ, რომელსაც აქვს საბინაო კოოპერატივებთან მუშაობის გამოცდილება.
- 3 ეტაპი - საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობა. კოოპერატივს უფლება აქვს დამოუკიდებლად ჩაერთოს შენობის მშენებლობის პროცესში: დაიქირაოს კონტრაქტორები, დააკვირდეს სამუშაოების მიმდინარეობას და ჩაატაროს ტენდერები. თუმცა სპეციალიზებული განათლების გარეშე ადამიანებისთვის ამის გაკეთება საკმაოდ რთულია. ახლა არის მრავალი კომპანია მომსახურების ბაზარზე, რომლებიც კვალიფიციურ დახმარებას უწევენ ასეთ კოოპერატივებს.
- 4 ეტაპი - სახლის ექსპლუატაციაში გაშვება. ყველა სამუშაოს დასრულების შემდეგ, სამშენებლო კოოპერატივმა უნდა მიიღოს ნებართვა სახლის ექსპლუატაციაში ჩართვაზე. მხოლოდ ამის შემდეგ, საბინაო კოოპერატივის ყველა წევრს შეუძლია გააფორმოს საცხოვრებლის საკუთრება.
საბინაო კოოპერატივებში მონაწილეობასთან დაკავშირებული შესაძლო რისკები
საბინაო კოოპერატივში გაწევრიანების შემდეგ ადამიანს შეიძლება შეექმნას გარკვეული რისკები:
- მთავარი რისკია ის, რომ საბინაო კოოპერატივის შექმნის მთავარი მიზანი შეიძლება ვერ მიღწეული იყოს რაიმე მიზეზით (ნებართვის გაცემაზე უარის თქმა, ფინანსური სირთულეები და ა.შ.).
- ინფლაცია და სამშენებლო მასალების გაძვირებადა მუშაობს.
- სახლის ექსპლუატაციაში ჩავარდნის რისკი. მეტიც, საბინაო კოოპერატივი არ იქნება პასუხისმგებელი მისი წევრების წინაშე.
- დეველოპერები ან ინვესტორები არ იძლევიან გარანტიას საცხოვრებლის უზრუნველყოფის შესახებ.
- სახსრების ხარჯვისა და ეკონომიკური საქმიანობის კონტროლს ახორციელებს საერთო კრებაზე არჩეული აუდიტის კომისია. არ არსებობს სახელმწიფო სპეციალიზებული ორგანო.
- ბინების განაწილება საბინაო კოოპერატივის წევრებს შორის ხდება საერთო კრებაზე და არ არის დამოკიდებული კოოპერატივის წევრის სურვილზე.
- მაგალითად, მოსკოვში მშენებლები ქმნიან ბინის საბოლოო ღირებულებას რეკლამის, პერსონალის და სხვა გადასახადების გათვალისწინებით. მყიდველმა უნდა გადაიხადოს ეს ყველაფერი. გარდა ყოველივე ზემოთქმულისა, მოქალაქე ვერ აკონტროლებს საცხოვრებლის მშენებლობაზე თანხების ხარჯვას და თავად მშენებლობის მიმდინარეობას.
საბინაო კოოპერატივში გაწევრიანების სარგებელი
1. ითვლება, რომ საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობა საბინაო კოოპერატივის სისტემის საშუალებით არის ფულის მნიშვნელოვანი დანაზოგი. სტატისტიკის მიხედვით, საბინაო კოოპერატივის ორგანიზების წყალობით, თქვენ შეგიძლიათ დაზოგოთ დაახლოებით 50% საცხოვრებლის შეძენაზე.
2. სამშენებლო კოოპერატივებს აქვთ სრული გამჭვირვალობა თანხის შეგროვებასა და ხარჯვაში. გარდა ამისა, შესაძლებელია მშენებლობის დაფინანსება ეტაპობრივად და განვადებით გაიცემა არა მხოლოდ სახლის აშენების პერიოდისთვის, არამედ მშენებლობის დასრულების შემდეგაც.
HBC თანამედროვე მსოფლიოში
დღეს, თანამოაზრეთა ნებაყოფლობითი გაერთიანება საცხოვრებელი კორპუსების ასაშენებლადუკიდურესად იშვიათია. მიუხედავად იმისა, რომ კანონმდებლობა არ უშლის ხელს საბინაო კოოპერატივების შექმნას, ამ სქემის მიხედვით მრავალსართულიანი შენობების მშენებლობა უფრო პოპულარულია მსხვილ საწარმოებში, რომლებიც დაინტერესებულნი არიან თავიანთი თანამშრომლებისთვის ბინებით უზრუნველყოფაში.
ამგვარად, აზრი აქვს საბინაო კოოპერატივის ორგანიზებას იმ ორგანიზაციების თანამშრომლებისთვის, რომლებსაც აქვთ მენეჯმენტის შესაბამისი მხარდაჭერა. ამავდროულად, მათ შეუძლიათ დაზოგონ განსხვავება საბაზრო ფასსა და საცხოვრებლის ღირებულებას შორის, რომელსაც დეველოპერი იღებს.
საბინაო კოოპერატივის მექანიზმით ბინების შეძენის შემთხვევაში მოქალაქეები უფრო დაცულნი არიან სხვადასხვა გაუთვალისწინებელი სიტუაციებისგან. თუ დეველოპერმა გამოაცხადა გაკოტრება, აქციონერებს უფლება აქვთ დამოუკიდებლად ჩაერთონ შენობის მშენებლობაში.
სულ ცოტა ხნის წინ, საბინაო კოოპერატივების პრინციპით მომუშავე სამშენებლო ორგანიზაციების რაოდენობა 15%-ს არ აღემატებოდა. ამ სქემით ამ დროისთვის რუსეთის ბაზარზე საცხოვრებლის მესამედი იყიდება.
რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება საბინაო კოოპერატივებისთვის ბინების ყიდვისას
სტატისტიკის მიხედვით, ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორი, რომელიც გავლენას ახდენს საცხოვრებლის არჩევაზე, არის არა ხელშეკრულების ფორმა, არა ინფრასტრუქტურის ხელმისაწვდომობა სახლის მახლობლად, არამედ დეველოპერის რეპუტაცია, მისი გამოცდილება. საცხოვრებელი კორპუსების აშენება, ბინის გადახდის პირობები.
თუმცა, თუ ინდივიდი გადაწყვეტს საბინაო კოოპერატივში გაწევრიანებას, ყურადღება უნდა მიაქციოთ რამდენიმე მნიშვნელოვან პუნქტს:
- შეამოწმეთ საინვესტიციო ხელშეკრულება სამშენებლო კომპანიასა და საბინაო კოოპერატივს შორის. უმჯობესია, თუ კოოპერატივი თავად იმოქმედებს როგორც დეველოპერი. ამ შემთხვევაში საბინაო კოოპერატივი სრულად ეკისრებაპასუხისმგებელია მრავალსართულიანი შენობების მშენებლობაზე.
- შეისწავლეთ სხვა სათაური დოკუმენტები: მშენებლობის ნებართვა, მიწის იჯარის ხელშეკრულება ან მიწის საკუთრება.
- გაეცანით საბინაო კოოპერატივის წესდებას. განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს კოოპერატივში შესვლისა და გასვლის პირობებს. ასევე შენატანების გადახდისა და ბინის მიღების პროცედურაზე.
თუ ყველა ზემოთ ჩამოთვლილი დოკუმენტი ნათელი და გამჭვირვალეა, შეგიძლიათ უსაფრთხოდ დადოთ ხელშეკრულება კოოპერატივთან.
