წილში მონაწილეობა რუსეთში ფართოდ გავრცელდა. კომპანიები იზიდავენ ინვესტორებს, ისინი თავიანთი სახსრებით აშენებენ სახლს, რომელიც შემდეგ ამ უკანასკნელის საკუთრება ხდება. ამრიგად, შეგიძლიათ შეიძინოთ ბინა განვადებით და დაფაროთ დავალიანება მშენებლობის დასრულებამდე. მაგრამ ეს არ არის საერთო მშენებლობით გათვალისწინებული ყველა შესაძლებლობა. რა უნდა იცოდნენ გარიგების მხარეებმა ამ პროცესის შესახებ, რას მიაქციონ ყურადღება - წაიკითხეთ.
ნიუანსები
თეორიულად ყველაფერი მარტივი და გასაგებია, მაგრამ მედიაში ეს პროცესი ნეგატიურად შუქდება. Რატომ ხდება ეს? გარიგების მხარეთა ინტერესებს იცავს კანონი საერთო მშენებლობის შესახებ, რომელიც ჯერ კიდევ 2004 წელს იქნა მიღებული. მან შემოიღო მკაცრი მოთხოვნები დეველოპერებისთვის. ამ დროისთვის ეს არის ერთადერთი მარეგულირებელი დოკუმენტი, რომელიც არეგულირებს საერთო მშენებლობას. რა უნდა იცოდეს კლიენტმა ხელშეკრულების გაფორმებისას?
დეველოპერი და ტრანზაქციის ობიექტი. თუ კომპანია ყოფილაოპერირებს ბაზარზე, აქვს არაერთი განხორციელებული ობიექტი, მაშინ შეიძლება ჩაითვალოს საკონტრაქტო პარტნიორად. დაუდასტურებელ ორგანიზაციებთან დაკავშირება, განსაკუთრებით იმ ადამიანებთან, ვინც პირველად დებს გარიგებას, არ ღირს.
კანონი "საერთო მშენებლობის შესახებ" No214 ვრცელდება მხოლოდ ამავე სახელწოდების ხელშეკრულებებზე. ნებისმიერი სხვა ფორმულირება დაუშვებელია. თუ დეველოპერი შესთავაზებს ხელი მოაწეროს "საინვესტიციო ხელშეკრულებას", მაშინ ის ცდილობს თავიდან აიცილოს ასეთი რეგულაციების მოთხოვნების გავრცელება: კანონი "საერთო მშენებლობის შესახებ", ფედერალური კანონი "მომხმარებელთა დაცვის შესახებ"..
სანამ დოკუმენტებს დაადასტურებთ, სთხოვეთ კომპანიას მშენებლობის ნებართვა, გაარკვიეთ სად მდებარეობს პროექტის დეკლარაცია და წაიკითხეთ იგი. კანონის თანახმად, გამოქვეყნება სავალდებულო მოთხოვნაა დეველოპერისთვის.
საზიარო სამშენებლო ხელშეკრულება დადებულად ითვლება სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან. წინააღმდეგ შემთხვევაში ჩაითვლება ბათილად. ნაშრომი უნდა შეიცავდეს ობიექტის აღწერას, გადარიცხვის ვადას, გადახდის ღირებულებას და პროცედურას, გარანტიას.
შეამოწმეთ დოკუმენტები
FZ ადგენს, რომ კომპანიას შეუძლია სახსრების მოზიდვა მხოლოდ ნებართვის მიღების, პროექტის დეკლარაციის გამოქვეყნებისა და საკუთრების რეგისტრაციის შემდეგ. თუ რომელიმე პირობა მაინც არ დაკმაყოფილდება, მოქალაქეს შეუძლია მოითხოვოს თანხის დაბრუნება პროცენტით. ისინი გამოითვლება ორმაგად რეფინანსირების განაკვეთით. ხელშეკრულების თანახმად, კომპანიამ უნდა ააშენოს ქონება დადგენილ ვადაში, ნებართვის მიღების შემდეგსახელმწიფო ორგანოები ექსპლუატაციაში მისი გადაცემის მონაწილისათვის. მეორე მხარე თანახმაა გადაიხადოს შეთანხმებული ფასი და მიიღოს ობიექტი (ნებართვის შემთხვევაში).
უნდა დარეგისტრირდეს მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის წერილობითი კონტრაქტი. მხოლოდ ამის შემდეგ შევა ძალაში. საბუთების ხელმოწერამდე მოქალაქეს უფლება აქვს გაეცნოს ასეთ საბუთებს:
- დეველოპერის შემადგენელი დოკუმენტები;
- სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა;
- საგადასახადო რეგისტრაციის მოწმობა;
- დამტკიცებული წლიური ანგარიშები ბოლო სამი ბიზნეს პერიოდისთვის;
- აუდიტის ანგარიში.
გააუმჯობესეთ ტრანზაქციის უსაფრთხოება
2014 წლიდან ძალაში შედის ფედერალური კანონის „დეველოპერთა პასუხისმგებლობის დაზღვევის შესახებ“ნორმა, რომელიც ვრცელდება საერთო მშენებლობაზე. Რას ნიშნავს? კომპანიის შეუსრულებლობის ან გაკოტრების შემთხვევაში, პირს შეეძლება თანხის დაბრუნება. დოკუმენტების სახელმწიფო რეგისტრაციის დროს დეველოპერმა უნდა უზრუნველყოს პასუხისმგებლობის დაზღვევის ხელშეკრულება ან გარანტია. ადრე შესაძლებელი იყო უზრუნველყოფის უზრუნველყოფა ტრანზაქციისთვის.
დაზღვევის ნიუანსი
ხელშეკრულება იდება ბენეფიციარის - მოქალაქის ან იურიდიული პირის სასარგებლოდ, რომლის სახსრები შეგროვდა მშენებლობისთვის.
დაზღვეული მოვლენა - დეველოპერის ვალდებულებების სრულად ან არაჯეროვნად შესრულება, რაც დასტურდება სასამართლოს გადაწყვეტილებით.
დოკუმენტის მოქმედების ვადა იგივეა, რაც მითითებულია საერთო სამშენებლო ხელშეკრულებაში. მაგრამ ბენეფიციარმა შეიძლება მიიღოს კომპენსაცია შენობის გადაცემის ვადის გასვლიდან ორი წლის შემდეგაც.მინიმალური სადაზღვევო თანხა გამოითვლება საცხოვრებლის ღირებულების მიხედვით. მაგრამ ის არ შეიძლება იყოს საბაზრო ფასზე ნაკლები.
ასე არის უზრუნველყოფილი შენობის კაპიტალი. ფედერალური კანონი ასევე ითვალისწინებს გადახდის შემდეგ პროცედურას:
1. გაფორმდა გარანტიის ხელშეკრულება. თუ დეველოპერმა არ შეასრულა ვალდებულებები ან არ გასცა გასაგები პასუხი შეთანხმებულ ვადაში, მაშინ კლიენტს შეუძლია შესაბამისი მოთხოვნით მიმართოს გარანტი ბანკს.
2. გარიგება უზრუნველყოფილი იყო სადაზღვევო ხელშეკრულებით. ბენეფიციარმა უნდა მიმართოს კომპანიას ან ურთიერთდაზღვევის კომპანიას (OVS) გირავნობის საგანზე განსაზღვრულ ხანდაზმულობის ვადაში. კანონი ადგენს, რომ გადახდა უნდა განხორციელდეს საბუთების წარდგენის დღიდან არაუგვიანეს ოცდაათი დღისა. ამავდროულად, სადაზღვევო კომპანიის მიმართ დეველოპერის დავალიანების არსებობას მნიშვნელობა არ აქვს. ეს რეგულაცია ვრცელდება მხოლოდ 2013 წლის შემდეგ დადებულ კონტრაქტებზე.
ვალდებულებების უზრუნველყოფის მეთოდები
ჩვენ უკვე განვიხილეთ რა გზებით (კანონის მიხედვით) შეუძლია კლიენტს დახარჯული თანხის დაბრუნება. თუმცა, ხელშეკრულებაში ამ პუნქტის არსებობა არ იძლევა კომპენსაციის გადახდის გარანტიას. დოკუმენტში შეიძლება შევიდეს სხვადასხვა პირობა და პუნქტი, რომელთა დახმარებით თქვენ შეგიძლიათ გადადოთ ვალდებულებების შესრულების დრო. და ეს ყველაფერი"თუ" შეიძლება არ სცდეს კანონს.
როდესაც მშენებლობა ნელა მიმდინარეობს ან დიდი ხნის განმავლობაში არ იწყება, კლიენტს შეუძლია, ვადის დალოდების გარეშე, მოითხოვოს დოკუმენტის შეწყვეტა სასამართლოში. ეს შესაძლებლობა მოცემულია, თუ:
1) მოხდა სახლის მშენებლობის შეწყვეტა ან შეჩერება, რომელიც მოიცავს საზიარო ობიექტს, იმ გარემოებების არსებობის შემთხვევაში, რაც მიუთითებს იმაზე, რომ ობიექტი არ გადაეცემა გარიგების მონაწილეს დოკუმენტში მითითებულ ვადაში.;
2) არის უფრო მნიშვნელოვანი ცვლილებები საპროექტო დოკუმენტაციაში, მათ შორის საზიარო ობიექტის ზომის მნიშვნელოვანი კორექტირება;
3) შეინიშნება ახალ კორპუსში შემავალი ბინების საერთო რაოდენობის შემცირება ან ზრდა.
კიდევ რა უნდა იცოდეთ საერთო მშენებლობის შესახებ?
ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების თარიღი მკაფიოდ უნდა იყოს მითითებული (მაგალითად, „არაუგვიანეს 15.10.14“). ძალიან ხშირად დეველოპერები იყენებენ სარეკლამო ფრაზას: „2014 წლის IV კვარტალში“. ეს ფორმულირება არასწორია. მითითებული თარიღიდან ორი თვის შემდეგ აქციონერს შეუძლია ცალმხრივად შეწყვიტოს საერთო სამშენებლო ხელშეკრულება. ყველაფერი რაც თქვენ უნდა გააკეთოთ არის წერილობითი შეტყობინების გაგზავნა. დეველოპერი ვალდებულია 20 კალენდარული სამუშაო საათის განმავლობაში დააბრუნოს კლიენტის ანგარიშზე მიღებული თანხა და გადაუხადოს მას ჯარიმები. ან შეიტანეთ ეს თანხა დეპოზიტზე, რომელიც გახსნილია აქციონერის სახელზე.
საბუთებში მითითებული ბინის ჯამური ღირებულება გამოითვლება საცხოვრებლის კვადრატული მეტრის ფასიდან, გამრავლებულიოთახის ფართობი. ეს ნომრებიც უნდა იყოს ჩამოთვლილი. ასევე ღირს ყურადღება მიაქციოთ საცხოვრებელი ფართის პარამეტრების აღწერას: მდებარეობა, სართული, მისამართი, ფართობი, ოთახების რაოდენობა. აშენებული ბინის საგარანტიო ვადაა 5 წელი.
საბუთების შესწავლისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ, რა მომენტიდან უნდა გადაიხადოს პროცენტის მფლობელმა კომუნალური და საოპერაციო ხარჯები. თუ ეს ნივთი არ არის, მაშინ ვალდებულება წარმოიშობა ბინის მიღება-ჩაბარების აქტის ხელმოწერის მომენტიდან და არა ექსპლუატაციაში..
პრობლემები გარდაუვალია?
ზოგჯერ დეველოპერებს განზრახ „ავიწყდებათ“დოკუმენტში ზოგიერთი ელემენტის შეტანა. მაგრამ კლიენტმა შეიძლება განიცადოს მატერიალური ზარალი მაშინაც კი, თუ ერთობლივი სამშენებლო ხელშეკრულება სწორად არის შესრულებული. Რას ნიშნავს? დეველოპერს შეუძლია საკუთრების უფლება მიანიჭოს სხვა იურიდიულ პირს. ამ შემთხვევაში, ის მას ყველა ბინის უფლებებს პრაქტიკულად ღირებულების ფასად მიყიდის. შემდეგ შუამავალი ფირმა საბაზრო ფასით ანიჭებს მათ კაპიტალის მფლობელებს. ერთი შეხედვით, არანაირი პრობლემა არ უნდა იყოს. ამასთან, დაუმთავრებელი მშენებლობის ან დეველოპერის გაკოტრების საფრთხის შემთხვევაში, პროცენტის მფლობელს შეუძლია პრეტენზიები განაცხადოს ხელშეკრულებაში მითითებული თანხის საფუძველზე. მაგრამ ბინები გაიყიდა თვითღირებულებაში და არა საბაზრო ფასად.
კიდევ ერთი საერთო სქემა
საზიარო სამშენებლო ხელშეკრულებების რეგისტრაცია ითვლის მათი ძალაში შესვლის მომენტს. მაგრამ ძალიან ხშირად მსესხებლები იყენებენ განსხვავებულ სქემას. ისინი სთავაზობენ წინასწარი ხელშეკრულების გაფორმებას. იგი შეიცავს თითქმის იგივე ელემენტებს, როგორც აქძირითადად, გარდა მისი ძალაში შესვლის შესახებ ინფორმაციისა. ასეთი დოკუმენტები არ ექვემდებარება სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციას. ამ შემთხვევაში მხარეები მიდიან ზეპირ შეთანხმებაზე, რომ მეორე მონაწილე დაუყოვნებლივ იხდის მთელ თანხას ბინაში. დეველოპერი იღებს ვალდებულებას სამომავლოდ დადოს მშენებლობაში კაპიტალის მონაწილეობის ძირითადი ხელშეკრულება. აქციონერი დარწმუნებულია, რომ გარიგება სწორად არის შესრულებული. მაგრამ ეს "ნაცრისფერი" სქემა მხოლოდ დოკუმენტს აცილებს კანონის ფარგლებს.
აი კიდევ ერთი პოპულარული მანევრი. დეველოპერი მყიდველთან დებს ხელშეკრულებას, რომლის საგანია არა ქონების აქციონერისთვის გადაცემის ვალდებულება, არამედ სხვა რამ: საინვესტიციო საქმიანობის დაფინანსება, ფართის მოთხოვნის უფლების მინიჭება და სხვა. ანუ დოკუმენტის მთელი არსი განისაზღვრება მისი შინაარსით. მაგრამ აქციონერის მოთხოვნით სასამართლომ შეიძლება გააბათილოს იგი, ვინაიდან ფაქტობრივად დოკუმენტი შეიქმნა No214 კანონით პასუხისმგებლობის თავიდან აცილების მიზნით..
დილით - რეგისტრაცია, საღამოს - ფული
შეთანხმება ძალაში შესულად ითვლება მხოლოდ Rosreestr-ში მისი მონაცემების შეტანის შემდეგ. ამ მომენტამდე დეველოპერს არ აქვს ფულის მიღების უფლება. ასე რომ, ეს მომენტი უნდა დარეგისტრირდეს დოკუმენტში. არ ღირს თანამშრომლების განცხადებების დაჯერება, რომ დოკუმენტები „მთელი თაიგულით“მოგვიანებით დარეგისტრირდება, მაგრამ მშენებლობისთვის ფული ახლა საჭიროა. იშვიათ შემთხვევებში, ასეთი გარანტიები მართალია. თითოეული დოკუმენტის პალატაში გადატანას ცალ-ცალკე დიდი დრო სჭირდება. მაგრამ კლიენტი შეიძლება მოტყუებული იყოს. ამიტომ ჯობია ითამაშო უსაფრთხოდ და დაელოდო სანამ აქციის ტრანზაქცია დარეგისტრირდება.მშენებლობა. დეველოპერმა შეიძლება დაჟინებით მოითხოვოს წინასწარ გადახდა. მაგრამ ამ შემთხვევაში, მოითხოვეთ აჩვენოთ ხელშეკრულება ამ ობიექტზე, რომელიც დაიდო ანალოგიურად. რეგისტრირებულ დოკუმენტს აქვს ბეჭედი, ბეჭედი, როსესტრას პასუხისმგებელი პირის ხელმოწერა და ნომერი. თუ ტრანზაქცია გადაიხადეს იპოთეკის სახსრებით, მაშინ ეს უნდა დადასტურდეს ტვირთის ბეჭდით.
ხშირად, თავად დეველოპერებს არ სურთ კანონის გვერდის ავლით და თანხის მიღება დოკუმენტაციის დასრულებამდე. მაგრამ ამ შემთხვევაში მათ დამატებითი გარანტიები სჭირდებათ. მაგალითად, ღია აკრედიტივი ბანკში. კლიენტი მას თანხებს ახორციელებს ხელშეკრულების გაფორმების დროს. მაგრამ დეველოპერი მათზე წვდომას მიიღებს მხოლოდ მას შემდეგ, რაც დარეგისტრირდება წილობრივი მონაწილეობა სახლის მშენებლობაში. ეს ღონისძიება ერთდროულად უზრუნველყოფს კლიენტის გადახდისუნარიანობის გარანტიას და საშუალებას გაძლევთ დაიცვას კანონი.
ობიექტის მიღება დეველოპერისგან
რა უნდა იცოდეთ საერთო მშენებლობის შესახებ ბინის ექსპლუატაციაში გაშვების ეტაპზე?
უპირველეს ყოვლისა, ამ პროცესს უნდა მივუდგეთ გააზრებულად. საბუთების ხელმოწერამდე დააზუსტეთ ყველა კითხვა. ყველა გამოვლენილი ხარვეზი წერილობით უნდა აისახოს ობიექტის შეუსაბამობის აქტში. დეველოპერის კანონით ნაკისრი ვალდებულებები შესრულებულად ითვლება შენობის მიღებისა და გადაცემის დოკუმენტის გაფორმების მომენტიდან. მონაწილეს უფლება აქვს მოითხოვოს ხარვეზების უსასყიდლოდ აღმოფხვრა ან ტრანზაქციის ფასის შემცირება. თუ ხარვეზები უკვე გამოვლენილია ექსპლუატაციის დროს, მაშინ დეველოპერი ვალდებულია აუნაზღაუროს კლიენტს მათი აღმოფხვრა.
მეორე, არ დაემორჩილოთ დარწმუნებას. ქვემოთ მოცემულია ყველაზე გავრცელებულიდეველოპერების სამოქმედო სქემები, რომლებიც მიზნად ისახავს კლიენტზე ზეწოლას:
- ითხოვენ საბუთების ხელმოწერას, დარწმუნებით, რომ ყველა პრობლემა მოგვიანებით მოგვარდება;
- აცხადებენ, რომ ისინი შეიმუშავებენ "განსხვავებულ აქტს", რომელიც ასახავს ყველა პრეტენზიას;
- იმუქრება, რომ დოკუმენტაციის პირობების დარღვევის შემთხვევაში კლიენტს მოუწევს ჯარიმის გადახდა ობიექტის უარყოფისთვის.
კომპეტენტური დახმარება
არის ბევრი ნიუანსი, რომელსაც ყურადღება უნდა მიაქციოთ. აქედან გამომდინარე, უმჯობესია დახმარებისთვის მიმართოთ სპეციალისტს, რომელმაც იცის, როგორ სწორად შეადგინოს დოკუმენტები საერთო მშენებლობისთვის, რა უნდა იცოდეთ და გაითვალისწინოთ გარიგების თითოეულ ეტაპზე. სპეციალიზებული სპეციალისტები დახმარებას უწევენ შემდეგ სფეროებში:
- დეველოპერის არჩევა, მისი დოკუმენტების შემოწმება.
- თან ახლეთ ნაშრომების ხელმოწერის პროცედურა: გააანალიზეთ კონტრაქტები, მიეცით რჩევა შესაძლო რისკებზე, მოლაპარაკება პირობების ცვლილებაზე.
- მოამზადეთ და გაგზავნეთ საბუთები რეგისტრაციისთვის.
- ობიექტის მიღებისას კლიენტის თანხლება, შენობის ხარვეზების, ვადების, ჯარიმის გადახდის საკითხების დარეგულირება, მათ შორის სასამართლოში.
- შეადგინეთ დოკუმენტის შეწყვეტა: აკონტროლეთ გადახდილი თანხის დაბრუნება, ჯარიმების ამოღება, ნასესხები სახსრების გამოყენების პროცენტი, აგრეთვე ჯარიმაზე მეტი ზარალის ანაზღაურება (ადვოკატის მომსახურების გადახდა). მსგავს სფეროებში დახმარებას ეწევა წინასწარი ხელშეკრულების, საინვესტიციო ხელშეკრულების, სესხის და ა.შ.
დასკვნა
შეგიძლიათ შეიძინოთ ბინა პირველად ბაზარზე საერთო მშენებლობის შევსებით. რა უნდა იცოდეს ტრეიდერმა? ბევრი ნიუანსი. დაწყებული ადეკვატური მსესხებლის არჩევის წესებით და დამთავრებული მიღების აქტის შევსების მახასიათებლებით. ამიტომ სჯობს ისარგებლოთ გამოცდილი ადვოკატის მომსახურებით, რომელიც კლიენტს თან ახლავს გარიგების ყველა ეტაპზე.
