რისკები საერთო მშენებლობაში, რა თქმა უნდა, არის, მაგრამ ეს არ ნიშნავს, რომ უგულებელყოთ საკუთარი კვადრატული მეტრის შეძენის შესაძლებლობა. გარდა ამისა, იმის გამო, რომ დღეს ქვეყანაში ასეთი მძიმე მდგომარეობაა, ეს იქნება თქვენი დანაზოგის დაზოგვის კარგი საშუალება. უძრავი ქონება ხომ ინვესტიციის ერთ-ერთი ყველაზე უსაფრთხო და მომგებიანი სახეობაა. უფრო მეტიც, საერთო მშენებლობას აქვს არა მხოლოდ უარყოფითი მხარეები, არამედ ძალიან მიმზიდველი უპირატესობა!
საზიარო მშენებლობა არის…
ის ფაქტი, რომ დღეს ბევრი რუსი გადაწყვეტს უძრავი ქონების შეძენას საერთო სამშენებლო პროგრამის დახმარებით, სულაც არ არის გასაკვირი. ყოველივე ამის შემდეგ, ქვეყანაში არსებული ეკონომიკური მდგომარეობა სასურველს ტოვებს და დეფოლტის რისკი სულ უფრო უახლოვდება. მარტივი სიტყვებით, საერთო მშენებლობა არის მშენებლობის სახეობა, რომლის დროსაც დეველოპერი, თავისი პროექტის განსახორციელებლად, იზიდავს სახსრებს ფიზიკური პირებისგან, რომლებიც შემდგომში გახდებიან სრული მფლობელები.საკუთარი ბინები ამ სახლში. აღსანიშნავია, რომ სწორედ ამ თანხებით მიმდინარეობს სამშენებლო სამუშაოები. ამის სარგებელი საკმაოდ ნათელია. დეველოპერი არ იყენებს სესხს პროექტის განსახორციელებლად და წილის მშენებლობის მონაწილე თავის ლეგალურ კვადრატულ მეტრებს საკმაოდ დაბალ ფასად იძენს და აქვს შესაძლებლობა გადაიხადოს ღირებულება მშენებლობის დასრულებამდე. სამწუხაროდ, თაღლითობის შემთხვევები ძალიან ხშირია ჩვენს ქვეყანაში, ამიტომ ბევრი არ რისკავს ასეთ პროგრამებთან დაკავშირებას. მაგრამ იმ მოქალაქეებისთვის, რომლებსაც არ აქვთ დიდი თანხები საცხოვრებლის შესაძენად, ეს მეთოდი ყველაზე მომგებიანია. პრინციპში, ეს შეიძლება იყოს საკმაოდ უსაფრთხო, თუ ერთობლივი მშენებლობის მონაწილე დაიცავს გარკვეულ ზომებს. მაგალითად: შეამოწმეთ დეველოპერისგან საჭირო დოკუმენტაციის ხელმისაწვდომობა, მშენებლობის ნებართვა, ლიცენზია და სხვა.
როგორ ვიყიდოთ ბინა მრავალბინიან კორპუსში
ჩვენს ქვეყანაში უძრავი ქონების მუდმივი მზარდი ფასების პირობებში, საერთო მშენებლობა არის ძალიან მომგებიანი გზა საცხოვრებლის შესაძენად. პროექტის სრულად განხორციელების შემდეგ ხომ მასში არსებული ბინები საგრძნობლად ძვირდება. ასეთი საინვესტიციო ინსტრუმენტის გამოყენებით უძრავი ქონების შესაძენად აუცილებელია დეველოპერსა და კლიენტს შორის სპეციალური ხელშეკრულების გაფორმება. როგორც ზემოთ აღინიშნა, კონკრეტულ დეველოპერთან თანამშრომლობის დაწყებამდე აუცილებელია ყველა საჭირო დოკუმენტის შემოწმება, რომელიც ადასტურებს მისი მუშაობის კანონიერებას. არ დაივიწყორომ საქმეში დიდი თანხებია და მათ გადარიცხვასთან დაკავშირებული რისკი ძალიან მაღალია. ღირს ყურადღება მიაქციოთ, რამდენი სახლი ააშენა უკვე ამ დეველოპერმა, ისევე როგორც პრობლემები წინა პროექტების განხორციელებისას.
ბევრი კომპანია ხშირად იყენებს ახალ იურიდიულ პირს ახალი სახლის ასაშენებლად. ძალიან მნიშვნელოვანია იმის შემოწმება, თუ ვინ არიან მისი დამფუძნებლები. და არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ უძრავი ქონება უნდა მოეწონოს. საერთო მშენებლობის მონაწილეები ხშირად იმედგაცრუებულნი არიან შეძენილ კვადრატულ მეტრზე დასახლების შემდეგ. ყველაზე ხშირად ეს გამოწვეულია ზუსტად იმით, რომ მფლობელებმა სათანადო ყურადღება არ მიაქციეს ისეთ წვრილმანებს, როგორიცაა ინფრასტრუქტურა. მნიშვნელოვანია ყურადღება მიაქციოთ მის სიახლოვეს ყოფნას: საბავშვო ბაღი, მაღაზია, ბანკის ფილიალი, კლინიკა, ავტოსადგომი და სხვა.
კონტრაქტის გასაფორმებლად საჭირო დოკუმენტები
იმის გამო, რომ ხშირად არ არის საკმარისი თანხა ბინის შესაძენად, ბევრი ადამიანი ირჩევს კვადრატულ მეტრს ისეთი საინვესტიციო ინსტრუმენტის გამოყენებით, როგორიცაა საერთო მშენებლობა. შერჩეული დეველოპერის მიერ მოწოდებული დოკუმენტები გულდასმით უნდა შემოწმდეს. ეს სია აუცილებლად უნდა შეიცავდეს: მშენებლობის ნებართვას, საპროექტო დოკუმენტაციას, მიწის ნაკვეთის იჯარის ან საკუთრების ხელშეკრულებას, სახელმწიფო რეგისტრაციას და შემადგენელ დოკუმენტებს. ხელშეკრულების გაფორმებისას უამრავი „ნაკლია“. უპირველეს ყოვლისა, კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულება (DDU) უნდა შეიცავდეს ზუსტ საფოსტო მისამართს. თუ არ არის განსაზღვრული, მაშინაუცილებელია დროებით მინიჭებული მისამართის არსებობის შემოწმება, ხოლო მომავალში ხელმოწერებითა და ბეჭდებით ხელშეკრულების დამატებითი დანართის შემოწმება.
DDU-ს სირთულე მდგომარეობს იმაში, რომ არ არსებობს ერთი სწორი ნიმუში, რადგან მშენებლობის ობიექტები და პირობები ხშირად განსხვავებულია. მაგრამ ძირითადი პუნქტები, როგორც წესი, ყველგან ერთნაირია. ასეთი დოკუმენტის სავალდებულო პუნქტები უნდა იყოს: შეძენილი ობიექტის დეტალური აღწერა, შესრულების ვადები და პასუხისმგებლობა მათ შეუსრულებლობაზე, მხარეთა უფლება-მოვალეობები, ფორსმაჟორების ჩამონათვალი, აგრეთვე პირობები. და ვადამდე შეწყვეტის პროცედურა და ა.შ. საჭირო ნივთების ჩამონათვალი საკმაოდ დიდია. ხშირად, DDU შეიცავს რამდენიმე გვერდს. სანამ ხელს მოაწერთ მნიშვნელოვან დოკუმენტს, ხელახლა უნდა წაიკითხოთ ყველა პირობა. საუკეთესო რამ არის ადვოკატის დახმარება. ამ შემთხვევაში რისკები მინიმალური იქნება.
იპოთეკის რეგისტრაციის თავისებურებები
სულ რამდენიმე წლის წინ, კაპიტალის იპოთეკა შეუძლებელი იყო. მაგრამ დღეს თითქმის ყველა ბანკი გვთავაზობს ასეთ სერვისს. საერთო მშენებლობისთვის იპოთეკური სესხის აღების პროცედურა მნიშვნელოვნად განსხვავდება დასრულებული საცხოვრებლისთვის იგივე ხელშეკრულების გაფორმებისგან. უპირველეს ყოვლისა, აუცილებელია დეველოპერთან ხელშეკრულების გაფორმება. ამ ოპერაციის ყველა დახვეწილობა ზემოთ იყო ნახსენები. მაგრამ მაინც, აუცილებელია ყურადღება მიაქციოთ ინფორმაციას ობიექტის, უძრავი ქონების ღირებულების, გადახდის ვადისა და პროცედურის, სამშენებლო ობიექტის გარანტიების, შენობის გეგმისა და ფართობის, ვადის შესახებ.უძრავი ქონების გადაცემა. უშეცდომოდ, ბანკი მოითხოვს სანოტარო წესით დამოწმებულ დოკუმენტებს მეუღლის (ასეთის არსებობის შემთხვევაში) და მეურვეობის ორგანოების თანხმობის შესახებ (არასრულწლოვანთა ქონებასთან დაკავშირებული გარიგების განხორციელებისას). ხელშეკრულება სავალდებულო პროცედურას გადის სახელმწიფო სარეგისტრაციო ორგანოებში. ამას, როგორც წესი, ერთი მონაწილისთვის სჭირდება არა უმეტეს ერთი თვისა. დოკუმენტის სრულად მომზადების შემდეგ, თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ მას ბანკს. შემდგომი დოკუმენტაცია შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს არჩეული საკრედიტო ინსტიტუტის მიხედვით. საპროცენტო განაკვეთი, დოკუმენტების პაკეტი, მოთხოვნები გირაოს მიმართ და ა.შ. - ეს ყველაფერი შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს. ერთადერთი, რასაც აბსოლუტურად ყველა ბანკი მოითხოვს, არის ყოვლისმომცველი იპოთეკური დაზღვევა.
საჩივრის მინიჭება
საკმაოდ ხშირად ჩნდება მშენებარე საცხოვრებლის გადაყიდვის აუცილებლობა. ამ პროცედურას ეწოდება „საზიარო კონსტრუქციის გადაცემა“ან „მოთხოვნის უფლების მინიჭება“. ეს სქემა შეიძლება განხორციელდეს მანამ, სანამ აშენებული შენობა შევა ექსპლუატაციის რეჟიმში და მიიღება საცხოვრებლის სათაური დოკუმენტები. მფლობელს, რომელმაც დადო ხელშეკრულება დეველოპერთან, მშენებლობის დასრულების შემდეგ ნებისმიერ დროს შეუძლია გადაყიდოს უძრავი ქონების მიღების უფლება სხვა ფიზიკურ პირზე. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ნებისმიერი ასეთი ტრანზაქცია დაიბეგრება უშეცდომოდ. მისი გადახდა კანონით ეკისრება პირველ ინვესტორს. მიუხედავად იმისა, რომ ტენდერის პროცესში, ეს ვალდებულება შეიძლება გადაიტანოს ახალი წილობრივი მფლობელის მხრებზე. მაგრამ ამავე დროს ღირსგაითვალისწინეთ, რომ გადასახადის ოდენობა გამოითვლება გარიგების მთელ ოდენობაზე და არა ინვესტიციის ოდენობასა და კონცესიის ზომას შორის სხვაობაზე. უძრავი ქონების შეძენა დავალების ხელშეკრულებით ყოველთვის აქტუალურია, რადგან ის წარმოუდგენლად მომგებიანია ინვესტორების უმეტესობისთვის.
წილი თუ ერთობლივი საკუთრება?
ყველაზე ხშირად ახალგაზრდა ოჯახები გადაწყვეტენ ახალი უძრავი ქონების შეძენას. ამ მიზეზით, ერთობლივი მშენებლობის ობიექტი არ ირჩევა მხოლოდ მეუღლესთან ერთად, ასევე ერთობლივად მიიღება გადაწყვეტილება, თუ რა სახის ხელშეკრულების გაფორმება იქნება საჭირო. ერთობლივი საკუთრების კონცეფცია ნიშნავს, რომ განქორწინების დროს ქონება გაიყოფა თანაბრად, ანუ თანაბარი წილით მის მფლობელებს შორის. ეს გამოწვეულია იმით, რომ ხელშეკრულებაში გარკვეული პირობები არ არის გათვალისწინებული. მეუღლის ნაცვლად შეუძლია იმოქმედოს ნათესავმა ან ნებისმიერმა უცხო პირმა, რომელიც ჩართული იქნება ამ ხელშეკრულებაში. თუმცა, თუ თანაბარი წილის ხელშეკრულებაც დაიდება, მაშინ, მისი წესების მიხედვით, ქონების გარკვეული ნაწილის თითოეულ მფლობელს შეუძლია მისი განკარგვა საკუთარი შეხედულებისამებრ. ერთადერთი შეზღუდვა ის არის, რომ შესყიდვის პირველი უფლება ეკუთვნის მეორე აქციონერს. და, მაგალითად, განქორწინების დროს, უძრავი ქონება აღარ გაიყოფა, როგორც ეს წინასწარ იყო გაყოფილი მესაკუთრეებს შორის.
გადახდა
რაც შეეხება ამ სერვისის გადახდას, ბევრი ვარიანტია. მთლიანობაში საცხოვრებლის ღირებულება, ისევე როგორც პირობები, რომლითაც განხორციელდება გადახდები, დამოკიდებული იქნება იმაზე, თუ რამდენი იქნება წინასწარი გადახდა. მაგალითად, სამი სამუშაო დღის განმავლობაში სრული თანხის ჩარიცხვისას კლიენტიიღებს ფასდაკლებას დეველოპერისგან უძრავი ქონების ყოველი კვადრატული მეტრიდან. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ხელშეკრულების გაანგარიშება ხორციელდება შეთანხმებულ ვადებში და თავდაპირველად დადგენილი ღირებულება არ შეიძლება შეიცვალოს თუნდაც ინფლაციის ზეწოლის ქვეშ ან უბრალოდ მშენებლობის პროცესში. ბინის ღირებულების განვადებით გადახდის უპირატესობა ის არის, რომ მცირე თანხითაც კი მონაწილეს შეუძლია გადაჭრას თავისი „საბინაო პრობლემა“. ამავდროულად, საცხოვრებელი შეიძლება შეირჩეს კლიენტის ყველა სურვილით, დაწყებული კვადრატული მეტრის რაოდენობით და დამთავრებული საკუთრებაში მისი მიღების მახასიათებლებით და დროებით. გარდა ამისა, მცირე ყოველთვიური გადახდებით, აქციონერს შეუძლია წარმატებით აკონტროლოს თავისი ბიუჯეტი.
კაპიტალში მონაწილეობის დადებითი და უარყოფითი მხარეები
უძრავი ქონების კაპიტალის მეშვეობით შეძენის მთავარი უპირატესობა დაბალი ღირებულებაა. მშენებარე სახლის ყიდვისას შეგიძლიათ დაზოგოთ ბევრი. ქვეყანაში არსებული ვითარებისთვის ეს მნიშვნელოვანი პლიუსია. გარდა ამისა, ტრანზაქცია შეიძლება დაიდოს პირდაპირ ეროვნულ ვალუტაში. მინუსებზე საუბრისას, პირველ რიგში, მინდა ვთქვა, რომ წილის ხელშეკრულების გაფორმებისას კლიენტი არ ყიდულობს ბინას, არამედ მხოლოდ უფლებას მოითხოვოს ეს საცხოვრებელი ფართი დეველოპერისგან. სამწუხაროდ, ბაზარი ისეა შექმნილი, რომ თქვენი ქონების დროულად მიღების ალბათობა უკიდურესად დაბალია. და თაღლითების რაოდენობა საკმაოდ დიდია. ამიტომ, ძალიან ფრთხილად უნდა იყოთ დეველოპერის არჩევანზე და დოკუმენტების შესრულებაზე. ისე, თუ არის კითხვები, რომლებზეც პასუხის გაცემა რთულია, უმჯობესიამიმართეთ დახმარებას გამოცდილი პროფესიონალისგან. მრავალბინიანი შენობების საერთო მშენებლობა ყოველთვის პოპულარული იქნება უძრავი ქონების ბაზარზე.
