ბევრს ურჩევნია ბინების ყიდვა ბინის მშენებლობის ეტაპზე. ეს საშუალებას გაძლევთ შეიძინოთ ობიექტები დაბალ ფასად. ამ პროცესს მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობა ეწოდება. იმისათვის, რომ პროცენტის მფლობელი საიმედოდ იყოს დაცული სახსრების დაკარგვისგან, კომპეტენტურად უნდა მიუდგეთ დეველოპერის არჩევანს, ასევე შეისწავლოთ ყურადღებით შედგენილი ხელშეკრულება. სწორედ ეს დოკუმენტი იცავს დაუმთავრებელი ობიექტების მყიდველების უფლებებს.
კაპიტალში მონაწილეობის არსი
პროცესი ვარაუდობს, რომ მრავალბინიანი შენობები შენდება მომავალი ბინების მყიდველების ხარჯზე. სახლის მშენებლობაში ინვესტიციას ახორციელებენ, მისი ექსპლუატაციაში გაშვების შემდეგ კი ბინის საკუთრებაში რეგისტრაცია შეუძლიათ.
პროცესი რეგულირდება ფედერალური კანონის №214 „საერთო მშენებლობის შესახებ“სპეციალური კანონით და მასში რეგულარულად ხდება სხვადასხვა ცვლილებები, რათა უზრუნველყოფილი იყოს კაპიტალის მფლობელთა უფლებების დაცვა. მშენებლობაში კაპიტალის მონაწილეობის ძირითადი მახასიათებლები მოიცავს:
- თითოეული მხარის უფლებები და მოვალეობები მხოლოდ მას შემდეგ ჩნდებახელშეკრულების გაფორმება;
- DDU განსაზღვრავს თანამშრომლობის ყველა ნიუანსს და მას აქვს სხვადასხვა ხელშეკრულების ნიშნები, რომლებიც მოიცავს ინვესტიციის და კონტრაქტის ხელშეკრულებას, ასევე მომსახურების მიწოდებას და ყიდვა-გაყიდვას;
- ასეთი ხელშეკრულებით იყიდება ბინა, რომელიც მდებარეობს დაუმთავრებელ სახლში;
- ასეთ პირობებში იზიდავს მრავალი აქციის მფლობელი, რაც შესაძლებელს ხდის დეველოპერს ააშენოს ობიექტი ფულის მინიმალური საკუთარი ინვესტიციით;
- აქციონერი შეიძლება გახდეს არა მხოლოდ ფიზიკური პირი, არამედ კომპანიაც;
- მონაწილეებს არ შეუძლიათ გავლენა მოახდინონ პროექტის შეცვლაზე, სამუშაო პირობებისა და სახლის მშენებლობის სხვა პირობებზე.
ხშირად, მოქალაქეები, რომლებიც ყიდულობენ ბინებს მშენებარე სახლებში, აწყდებიან თაღლითობას ან დეველოპერების გაკოტრებას. ამ შემთხვევაში აქციონერის უფლებები დაცულია DDU-ს დებულებებით. რთულ სიტუაციებში შეიძლება განხორციელდეს მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის მინიჭება სხვა კომპანიებისთვის ან პირებისთვის, რომლებიც მონაწილეობენ სახსრების შეგროვებაში.
საკანონმდებლო რეგულაცია
დაუმთავრებელ ობიექტში სახლის ყიდვისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ ფედერალური კანონის No214 ძირითადი კანონის დებულებებს. ის მიღებულია ჯერ კიდევ 2004 წელს და სწორედ ის არეგულირებს ყველა წარმოშობილ ურთიერთობას. დეველოპერებსა და კაპიტალის მფლობელებს შორის. ამ საკანონმდებლო აქტში ბევრი ცვლილება და დამატებები შევიდა. იგი დაყოფილია მრავალ ნაწილად და აბზაცად, რომელთაგან თითოეულს აქვს თავისი მიზანი. ძირითადი ცვლილებები და დებულებები მოიცავს:
- მითითებულია წესებიმშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულების გაფორმება და შეწყვეტა;
- დაწესებულია მესამე პირებზე უფლებების გადაცემის შესაძლებლობა;
- არსებობს სისხლისსამართლებრივი პასუხისმგებლობა დეველოპერებისთვის, თუ ისინი არ შეასრულებენ ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულებებს;
- აუცილებლად, დეველოპერებმა უნდა გახსნან სპეციალური ანგარიშები, რომლებიც განკუთვნილია კაპიტალის მფლობელების მიერ თანხების გადარიცხვისთვის და თანხა შეიძლება გამოყენებულ იქნას ექსკლუზიურად ობიექტის მშენებლობისთვის;
- დეველოპერებს უნდა ჰქონდეთ საკუთარი ოფიციალური ვებგვერდი, რომელიც ასახავს ყველა ინფორმაციას მათი მუშაობის შესახებ, რომელიც მოიცავს პროექტებს, ნებართვებს და სხვა დოკუმენტებს.
ახლა ყველა დეველოპერი ხსნის ესქროს ანგარიშს, რომელიც შექმნილია კაპიტალის მფლობელებისთვის ფულის გადასაცემად. ფედერალური კანონი საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ მიუთითებს, რომ ასეთი ანგარიში იხურება მხოლოდ სახსრების სრული გამოყენების შემდეგ. ასეთი პირობები ვერ გახდება დაბრკოლება უფლების მინიჭებისთვის.
დამატებით, კანონმდებლობა ითვალისწინებს საკომპენსაციო ფონდის შექმნის აუცილებლობას. იგი წარმოდგენილია კაპიტალის მფლობელთა დაზღვევით, რადგან თუ რაიმე მიზეზით დეველოპერი არ ასრულებს თავის ვალდებულებებს, მაშინ ზარალი კაპიტალის მფლობელებისთვის იფარება ამ ფონდის სახსრების ხარჯზე.
უპირატესობები და უარყოფითი მხარეები
DDU-ს გამოყენებას სახლის შესაძენად ბევრი უპირატესობა აქვს სახლის ყველა მყიდველს, მაგრამ მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ ასეთი გადაწყვეტილების გარკვეული უარყოფითი მხარეები. უძრავი ქონების ობიექტების ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობა ითვლება სარისკოდ, რადგანყოველთვის არის შესაძლებლობა, რომ დეველოპერმა ვერ შეასრულოს თავისი ვალდებულებები სხვადასხვა მიზეზის გამო.
| დადებითი | მინუსები |
|
დაწესებულია დაბალი ღირებულება ობიექტებზე, რაც ბევრად ნაკლებია მზა ბინების ფასზე პირველად ან მეორად ბაზარზე |
მოიწევს საკმარისად დიდხანს ლოდინი სახლის დასრულებამდე, ამიტომ ამ შესაძლებლობას იყენებენ ადამიანები, რომლებსაც უკვე აქვთ საცხოვრებელი ადგილი |
| ბევრი დეველოპერი გვთავაზობს განვადებას სახლის აშენების მთელი პერიოდის განმავლობაში, რაც საშუალებას გაძლევთ შეიძინოთ ბინა პირველადი საჭირო თანხის გარეშე DDU-ის შედგენისას | ხშირად, კაპიტალის მფლობელებს უწევთ საქმე ნივთის მიწოდების შეფერხებასთან, ამიტომ საჭირო ხდება ჯარიმის შეგროვება სასამართლოს მეშვეობით |
| საცხოვრებლის მიღება კანონით გარანტირებულია, ამიტომ კაპიტალის მფლობელებს მაინც შეეძლებათ დაეყრდნონ ბინას ან ზარალის კომპენსაციას | თუ სხვადასხვა მიზეზის გამო ბინა კვადრატით აღემატება წინასწარ შეთანხმებულ ზომას, მოგიწევთ გარკვეული თანხის გადახდა |
| კანონი მკაცრ და მრავალრიცხოვან მოთხოვნებს აწესებს დეველოპერებს, ასე რომ თქვენ შეგიძლიათ დარწმუნებული იყოთ კომპანიის სანდოობაში |
არაა იშვიათია თაღლითობის შეჯახება, მაგალითად, დეველოპერი ყიდის ერთ ბინას რამდენიმე აქციონერს ან სხვა სქემები გამოიყენება კანონის გვერდის ავლით, რაც იწვევს სასამართლო დავის აუცილებლობას |
| თუ კომპანია არ გადასცემს სახლს დანიშნულ თარიღამდე, მაშინ კაპიტალის მფლობელებს შეუძლიათ დაეყრდნონ კარგ ჯარიმას, რომელიც გამოითვლება დაგვიანების ყოველი დღისთვის | ხშირად კომპანია აცხადებს თავს გაკოტრებულად, რაც იწვევს სახლის სხვა დეველოპერს გადაცემას და ეს ყველაფერი უარყოფითად აისახება ობიექტის მშენებლობის დროზე |
ზემოხსენებული პლიუსებისა და მინუსების გამო, თითოეულმა ადამიანმა დამოუკიდებლად უნდა გადაწყვიტოს, არის თუ არა მისთვის შესაბამისი და მომგებიანი წილობრივი მონაწილეობა მშენებლობაში.
როგორ ვიყიდოთ სახლი DDU-ზე?
პროცესი არ ითვლება ძალიან რთულად, მაგრამ იმისათვის, რომ დარწმუნდნენ, რომ ის მომგებიანი და ეფექტურია, პოტენციურმა მყიდველებმა უნდა დაიცვან გარკვეული თანმიმდევრული ნაბიჯები.
დეველოპერთან დაკავშირებამდე მნიშვნელოვანია გაეცნოთ მის შესახებ მიმოხილვებს, შეისწავლოთ ოფიციალური დოკუმენტაცია და ასევე შეამოწმოთ რამდენად სწრაფად მიმდინარეობს კონკრეტული სახლის მშენებლობა.
მიიღეთ კომპანიის დეტალები
უპირველეს ყოვლისა, თქვენ უნდა დარწმუნდეთ, რომ ბინების გაყიდვა ხდება DDU-ის მიხედვით მართლაც სანდო, დამოწმებული და ოფიციალურად რეგისტრირებული ორგანიზაციის მიერ. ფედერალური კანონი საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ მიუთითებს დეველოპერის შესახებ ინფორმაციის მოპოვების აუცილებლობაზე:
- ის უნდა იყოს წარმოდგენილი ოფიციალურად რეგისტრირებული კომპანიის მიერ;
- სასურველია, რომ საწარმოს უკვე აშენებული და ექსპლუატაციაში შესული ობიექტები;
- არ უნდა იყოს ღია სამართალწარმოება ორგანიზაციის წინააღმდეგ;
- ყველა წარსული სახლი უნდა შევიდესოპერაცია წინასწარ განსაზღვრულ ვადებში;
- ორგანიზაციის ვებგვერდზე წარმოდგენილი ყველა დოკუმენტი საგულდაგულოდ არის შესწავლილი და მათში შედის პროექტები, სამუშაო ნებართვები, დეკლარაციები და სხვა დოკუმენტები;
- კომპანიას უნდა ჰქონდეს უფლებები იმ ადგილზე, სადაც მიმდინარეობს ობიექტის მშენებლობის პროცესი.
თუ ეს დოკუმენტები და ნებართვები აკლია, არ არის რეკომენდებული DDU-ის შედგენა დეველოპერთან.
რა ინფორმაციას შეიცავს დეკლარაცია?
განსაკუთრებით დიდი ყურადღება ეთმობა სამშენებლო დეკლარაციის შესწავლას. ის უნდა განთავსდეს ღია წყაროებში 14 დღით ადრე აქციის მფლობელებთან პირველი ხელშეკრულების დადებამდე. ეს დოკუმენტი უნდა შეიცავდეს მნიშვნელოვან ინფორმაციას მშენებლობის თითოეული მონაწილისთვის. ეს მოიცავს:
- სახელი და დეველოპერი კომპანიის იურიდიული მისამართი;
- ჩამოთვლილია მუშაობის ნებართვები;
- მიუთითეთ ადრე მიღებული ლიცენზიები;
- შეესაბამება ლიცენზიის მოქმედების პერიოდს;
- ჩამოთვლის კომპანიის ყველა დამფუძნებელს;
- კომპანიის საქმიანობის სამი წლის განმავლობაში წარსულში აღმართული ობიექტების გათვალისწინებით;
- მიუთითეთ სამუშაოს ფინანსური შედეგები;
- მოცემული გადასახდელი და მისაღები;
- მიუთითებს სხვა ტრანზაქციებს, რომლის საფუძველზეც შეგროვდა სახსრები მშენებლობისთვის.
მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულება აქციის მფლობელებთან იდება მხოლოდ მას შემდეგ, რაც დეველოპერი იყიდის ან იჯარით გასცემს მიწას, სადაც დაგეგმილია სახლის მშენებლობა.
რა უნდამოიცავს პროექტის დოკუმენტაციას?
იგი ითვლება მნიშვნელოვან დოკუმენტად მშენებლობის ყველა მონაწილისთვის. დოკუმენტაცია უნდა ჩამოყალიბდეს და გამოქვეყნდეს აქციონერთან პირველი ხელშეკრულების დადების მომენტამდე 14 დღით ადრე. პროექტის ძირითადი ინფორმაცია მოიცავს:
- ინფორმაცია დეველოპერის შესახებ;
- ინფორმაცია ყველა დამფუძნებლის შესახებ;
- მონაცემები კომპანიის ფინანსური მდგომარეობის შესახებ;
- მშენებლობის ნებართვები და ლიცენზიები;
- პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც იგეგმება ობიექტის აშენება;
- მშენებარე სახლის მდებარეობა;
- კომპანიის ქონება;
- მშენებლობის ხარჯები და ჩართული კონტრაქტორები.
დაშვებულია საპროექტო დოკუმენტაციაში ინფორმაციის შეცვლა, თუ კომპანიის ფინანსური მდგომარეობა იცვლება ერთ კვარტალში. უფრო მეტიც, ყველა ეს კორექტირება უნდა გამოქვეყნდეს ღია წყაროებში.
ხელშეკრულების გაფორმების ნიუანსი
როგორც კი დადასტურდება დეველოპერის შესახებ ყველა ინფორმაცია, შესაძლებელია მასთან DDD-ის შედგენა, თუ ის სანდო და დამოწმებულია. მშენებლობაში კაპიტალის მონაწილეობა აუცილებლად გულისხმობს ამ კონკრეტული დოკუმენტის შესრულებას, ვინაიდან სხვა დოკუმენტები არ დაიცავს კაპიტალის მფლობელებს №214 ფედერალური კანონის დებულებების საფუძველზე.
რა თქმა უნდა, ეს დოკუმენტი შეიცავს ინფორმაციას:
- შეთანხმების საგანი, რომელიც წარმოადგენს ბინას და მის კვადრატს, სართულების რაოდენობას, ოთახების რაოდენობას, აივნის ან ლოჯიის ზომას და არსებობას, ზუსტ მისამართს, სხვადასხვა კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობას, ასევე კომპლექტს.სხვა ტექნიკური პარამეტრები;
- ქონების ფასი;
- გადახდის დავალება;
- სახლის ექსპლუატაციაში მიღების ბოლო ვადა;
- საგარანტიო პერიოდის ხანგრძლივობა, რომელიც არ უნდა იყოს ხუთ წელზე ნაკლები;
- გზა, რომლითაც დასრულებული ბინა გადაეცემა კაპიტალის მფლობელებს;
- პირობები საცხოვრებელი ფართის დასრულების აუცილებლობის შესახებ.
მშენებლობაში კაპიტალის მონაწილეობის დოკუმენტის სწორად შედგენით, კაპიტალის მფლობელები საიმედოდ იქნებიან დაცული დეველოპერის მიერ თაღლითობისგან ან მისი გაკოტრებისგან. ზოგიერთი დეველოპერი გთავაზობთ ბინის განვადებით გადახდას.
კონტრაქტის რეგისტრაცია
ხელშეკრულების დადების შემდეგ საჭიროა მისი ოფიციალური რეგისტრაცია. მხოლოდ ასეთ პირობებში ხდება საერთო მშენებლობა კანონიერად. მონაწილეობის პირობები ვარაუდობს, რომ აუცილებელია მომზადდეს DDU, ობიექტის გეგმა, პროექტის დეკლარაცია და მყიდველის პირადი დოკუმენტები, რის შემდეგაც ეს დოკუმენტაცია გადაეცემა Rosreestr.
რეგისტრაციის პროცესს დაახლოებით 10 დღე სჭირდება. ამისთვის მოქალაქეებს 350 რუბლის გადახდა მოუწევთ.
რა უფლებები აქვთ კაპიტალის მფლობელებს?
DDA-ზე დაყრდნობით, სახლის მყიდველებს აქვთ მრავალი განსხვავებული უფლება. ეს მოიცავს:
- თუ ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების ვადები გადაიდო, მაშინ მოქალაქეებს შეიძლება მოეთხოვონ ჯარიმის გადახდა მშენებლობაში კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულებით;
- ხელშეკრულების რეგისტრაციის შემდეგ კაპიტალის მფლობელები გირავნობენ თავად ტერიტორიას და მასზე მშენებარე ობიექტს;
- დაშვებულიაგააფორმოს ხელშეკრულება მოთხოვნის უფლების შეთანხმებით გადაცემის შესახებ;
- მზა ბინა მიიღება მხოლოდ სპეციალური გადაცემის აქტის შედგენისთანავე;
- თუ საცხოვრებლის შემოწმებისას გამოვლინდა მნიშვნელოვანი დარღვევები, მაშინ აქტი არ შეიძლება ხელმოწერილი იყოს, რის შემდეგაც პროცენტის მფლობელს შეუძლია მოითხოვოს ხარვეზების გამოსწორება.
თუ კორპუსის გამოყენების დაწყების შემდეგ გამოვლინდება სხვადასხვა პრობლემები, მაშინ საგარანტიო პერიოდის საფუძველზე მყიდველმა შეიძლება მოსთხოვოს დეველოპერს მათი აღმოფხვრა.
როგორ წყდება?
ამ ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები პირდაპირ წერია მის პუნქტებში. ამას შეიძლება სხვადასხვა მიზეზი ჰქონდეს. ყველაზე ხშირად, საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულების შეწყვეტა საჭიროა იმ შემთხვევაში, თუ დეველოპერი ვერ ასრულებს თავის ვალდებულებებს, მაგალითად, სახლი დროულად არ არის ექსპლუატაციაში, არის მნიშვნელოვანი დარღვევები, ან საკუთრების კვადრატული მეტრი არ არის. შეესაბამება ადრე დადგენილ ზომას.
შეწყვეტის პროცესი, რა თქმა უნდა, ოფიციალურად დარეგისტრირდება.
დასკვნა
ამგვარად, მოქალაქეთა მონაწილეობა საერთო მშენებლობაში ითვლება პოპულარულ გზად იაფი და მაღალი ხარისხის უძრავი ქონების შესაძენად. ამავდროულად, მნიშვნელოვანია სწორად აირჩიოთ დეველოპერი, რომელთანაც შემდგომ შედგენილია DDU. ამ დოკუმენტს უნდა ჰქონდეს დადგენილი ფორმა და შეიცავდეს ყველა საჭირო ინფორმაციას მონაწილეების შესახებ.
DDU-ზე დაყრდნობით, სახლის მყიდველს აქვს მრავალი უფლება, რომელიც მას შეუძლია დაიცვას სარჩელით ან სასამართლოში.
