რა მიმდინარეობს მშენებლობა? არასტაბილური ეკონომიკის დროს სამშენებლო ხელშეკრულებით მშენებარე არაერთი ობიექტი მშენებლობის ეტაპზე „გაყინულია“. ეს ხდება სხვადასხვა მიზეზის გამო - ფინანსების ან სამშენებლო მასალების ნაკლებობა და ა.შ. ასეთ სიტუაციებში შეიძლება ვისაუბროთ მიმდინარე მშენებლობაზე.
დაუმთავრებელი მშენებლობა - განმარტება
რა არის ეს ობიექტები? მოქმედი კანონმდებლობა არ შეიცავს ამ ტერმინის პირდაპირ განმარტებას. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი თავის 130-ე მუხლში (ნაწილი 1) ეხება უძრავ ქონებას (უძრავ ქონებას) ყველაფერს, რაც დაკავშირებულია მიწასთან (წიაღისეული, მიწის ნაკვეთები და ა.შ.). უძრავი ნივთის მთავარი მახასიათებელია ის, რომ მისი გადაადგილება შეუძლებელია მისი დანიშნულების არაპროპორციული ზიანის მიყენების გარეშე. ეს ასევე მოიცავს აღმართულ შენობებს და იმ ძალიან „არასრულ“ობიექტებს, რომლებიც განხილული იქნება. არსებობს მხოლოდ ერთი დასკვნა - მიმდინარეკანონმდებლობა ცალსახად კლასიფიცირებს „მიმდინარე სამუშაოებს“უძრავ ქონებად.
ამგვარად, რუსეთის ფედერაციის ურბანული დაგეგმარების კოდექსი განმარტავს ასეთი ობიექტის კონცეფციას, როგორც შენობას (ან სტრუქტურას, სტრუქტურას), რომლის მშენებლობის პროცესი არ დასრულებულა. აქ არ შედის დროებითი შენობები - საუბარია კიოსკებზე, ფარდულებზე და ა.შ. სასამართლო პრაქტიკა გვიჩვენებს, რომ კონკრეტულ დავებში მოსამართლეები მშენებარე ობიექტების სამართლებრივ სტატუსს, ანუ მათ სამართლებრივ რეჟიმს უწევთ მხედველობაში..
მაგალითად, თუ მიწის ნაკვეთზე არის უკვე აღმართული საძირკველი შენობის კედლებით, მაშინ შეუძლებელია ამ ობიექტის გადატანა არაპროპორციული ზიანის მიყენების გარეშე. ეს, განსაზღვრებით, ეხება უძრავ ქონებას. დასკვნა: სადავო ობიექტის სტატუსის დადგენისას სასამართლო უპირველეს ყოვლისა ითვალისწინებს მის არსებით ფიზიკურ თვისებებს და მხოლოდ ამის შემდეგ - მასზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის არსებობას ან არარსებობას..
ეს არც ისე მარტივია
ამავდროულად, სასამართლო პრაქტიკა სავსეა ამ საკითხზე დავებით. ამ საკითხზე მოსაზრებების სპექტრი ძალიან ფართოა. ზოგიერთი იურისტი მშენებლობის ობიექტად განიხილავს ნებისმიერ შენობას, რომელიც რეკონსტრუქციის ან მშენებლობის პროცესშია, მაგრამ არ გააჩნია ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვა. ეს განმარტება არ ითვალისწინებს იმ მნიშვნელოვან გარემოებას, რომ ობიექტის აგების პროცესი შეიძლება ზოგჯერ შეჩერდეს ან შეჩერდეს სხვადასხვა მიზეზის გამო.
უახლესი განსაზღვრებიდან გამომდინარე, ეს თვისებები უკვე არისარ შეიძლება ეწოდოს დაუმთავრებელი მშენებლობის მაგალითები. ამავდროულად, ისინი არ შეიძლება მივაწეროთ სამშენებლო მასალების მთლიანობას, რადგან ზოგიერთმა მათგანმა სამშენებლო მასალების გამოყენებისას დაკარგა თავდაპირველი თვისებები.
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 219-ე მუხლი აცხადებს, რომ საკუთრების უფლება უნდა დარეგისტრირდეს, მათ შორის ახლადშექმნილ ქონებაზე, რომელიც შეიძლება კლასიფიცირდეს როგორც უძრავი ქონება. სწორედ ამ განმარტებით ეცემა „მიმდინარე“ობიექტები.
როგორ ამოვიცნოთ "არასრული"?
მოდით განვიხილოთ ძირითადი მოთხოვნები მშენებარე ობიექტისთვის:
- მყარი კავშირი მიწის ნაკვეთთან, რომელზეც შენდება ობიექტი (ზემოაღნიშნული გადაადგილების შეუძლებლობა დაზიანების გამოწვევის გარეშე).
- ინდივიდუალური ობიექტის მინიჭება.
- ამ შენობის (სტრუქტურის) მშენებლობის პროცესის შეჩერების, კონსერვაციის ან საბოლოო შეწყვეტის ფაქტის არსებობა.
მოდით მივიღოთ საბოლოო გადაწყვეტილება: ასეთი ობიექტი შეიძლება ნიშნავდეს უძრავი ქონების გარკვეულ ერთეულს, რომელზეც სამშენებლო სამუშაოები შეჩერებულია, შეჩერებულია ან მთვრალი.
მშენებარე ობიექტის საკუთრების აღიარება
თუ ადრე ასეთი კანონმდებლობა განიხილებოდა სამშენებლო მასალების ერთობლიობის სახით დაბანდებულ შრომასთან ერთად და არ ეხებოდა სამოქალაქო სამართლის გარიგების სუბიექტებს, მაშინ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსში შეტანილი ცვლილებებით (მის 130-ე მუხლში) ისინი შეტანილი იქნა უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ნივთების ნუსხაში. მიმდინარეობს ობიექტის პირველადი სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებმშენებლობა, ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული თვალსაზრისის მიხედვით, ამაზე საუბარი უნდა იყოს ხელშეკრულების შეწყვეტის მომენტიდან.
ეს არის ეს მიდგომა, რომელიც ყველაზე ხშირად ჭარბობს არსებულ სასამართლო პრაქტიკაში. კანონის ახალ ვერსიაში მსგავს ობიექტებზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია აღარ არის განპირობებული მათთან გარკვეული გარიგებების განხორციელების აუცილებლობით. რა დასკვნა გამოდის აქედან? ასეთი ობიექტის მზადყოფნის ხარისხი ეხება მხოლოდ აღწერით კრიტერიუმებს. კანონმდებლობით დადგენილი წესით სახელმწიფო რეგისტრაციის პროცედურის განხორციელების შემდეგ ასეთი შენობა კანონიერად შეიძლება მიეკუთვნოს სამოქალაქო სამართლის ობიექტს ყველა შემდგომი შედეგით.
ანუ შეიძლება ვისაუბროთ სრულიად ახალი, განუყოფელი და დამოუკიდებელი იურიდიული ობიექტის გაჩენაზე. მშენებლობების ობიექტზე უფლებები აღირიცხება ადმინისტრაციული წესით გარკვეული დოკუმენტაციის ნუსხის საფუძველზე. გარდა ამისა, ასეთი უფლება შეიძლება აღიარებული იყოს სასამართლოს გადაწყვეტილებით.
საკანონმდებლო დახვეწილობა
ასეთი საქმეები ეხება არბიტრაჟს და საერთო იურისდიქციის სასამართლოებს. ამ კატეგორიის დავების ყველაზე რთული საკითხია ვის მივცეთ საკუთრების უფლება - ინვესტორს, მომხმარებელს თუ კონტრაქტორს. ამ სიტუაციაში ბევრი წინააღმდეგობა და სამართლებრივი ნიუანსია. ამ კატეგორიის საქმეების განხილვისას მტკიცებულებად მიიღება მთელი რიგი დოკუმენტები, რომლებიც შეიცავს მიწის ნაკვეთის საკუთრების უფლების, მშენებლობის ნებართვის ხელმისაწვდომობის, დიზაინის კომპლექტს და დადასტურებას.სხვა დოკუმენტაცია კაპიტალური სამშენებლო ობიექტისთვის და ა.შ.
სამწუხაროდ, ურთიერთობების ამ სფეროში არსებული სამართლებრივი ნორმები შეიცავს უამრავ წინააღმდეგობას და, შესაბამისად, ამ ნაწილის კანონმდებლობა შეიძლება საკმაოდ ფართო გაგებით იქნას განმარტებული. ეს იწვევს სხვადასხვა დაინტერესებული მხარის მხრიდან ბოროტად გამოყენებას. აღსანიშნავია, რომ ეს სამართლებრივი ურთიერთობები საჭიროებს დამატებით უფრო დეტალურ რეგულირებას, რათა აღმოიფხვრას სამართლებრივ აქტებში არსებული ხარვეზები და მიაღწიოს ერთიანობას არსებულ სასამართლო პრაქტიკაში..
მოდით ვისაუბროთ მშენებარე შენობაზე
დაუმთავრებელი მშენებლობის დასარეგისტრირებლად, მიწის ნაკვეთი, სადაც ის ხორციელდება, უნდა იყოს საკუთრებაში, იჯარით, ან მის მფლობელს უნდა ჰქონდეს მემკვიდრეობითი უვადო საკუთრების ან მუდმივი სარგებლობის უფლება. განმარტების მიხედვით (გავიხსენოთ, უძრავი ქონება მოიცავს ყველაფერს, რაც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან და არ შეიძლება გადაადგილდეს ობიექტისთვის არაპროპორციული ზიანის მიყენების გარეშე), აქედან გამომდინარეობს, რომ კაპიტალის ფონდის ფლობა შეუცვლელი მოთხოვნაა იმ ობიექტისთვის, რომელიც ამტკიცებს ასეთს. სათაური.
მშენებარე ობიექტი, განსაზღვრებით, არ შეიძლება იყოს ისეთი ხელშეკრულების საგანი, რომლის მოქმედების ვადა არ შეწყვეტილა. წინააღმდეგ შემთხვევაში (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი, მუხლი 740), კონტრაქტორს აგრძელებს მუშაობის გაგრძელების უფლება, ანუ ე.წ. მესამე მხარის უფლებები დარჩება. როგორც კანონის ნომერი 122-FZ ამბობს თავის 25-ე მუხლში, ასეთი დაუმთავრებელი მშენებლობის საკუთრება.შეუძლებელია სამშენებლო ნებართვის გარეშე, პროექტი ობიექტის დეტალური აღწერით და მიწის ნაკვეთზე უფლებების მარეგულირებელი დოკუმენტებით.
თუ ყველა ზემოაღნიშნული პირობა დაკმაყოფილებულია, „მიმდინარეობს“მფლობელს აქვს ყველა საფუძველი, გასცეს საკუთრებაში კაპიტალური სამშენებლო ობიექტი. სანამ ისინი არ დარეგისტრირდებიან, ობიექტთან დაკავშირებული ნებისმიერი ტრანზაქცია კანონით არ ჩაითვლება ძალაში.
კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი პუნქტი არის უფლების სწორად გაფორმება მიწის ნაკვეთზე, რომელიც დაკავებულია "დაუმთავრებელით". რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 222-ე მუხლი ამბობს, რომ თუ უძრავი ქონება აშენდა მიწის ნაკვეთზე, რომელიც არ იყო განკუთვნილი ამ მიზნით, მაშინ იგი იღებს უნებართვო მშენებლობის სტატუსს. ასეთზე საკუთრების უფლების მოპოვება ამ შემთხვევაში შეუძლებელია და აღმართული ობიექტი ექვემდებარება დანგრევას.
რა საბუთებია საჭირო მიმდინარე მშენებლობის რეგისტრაციისთვის?
საჭირო საბუთების პაკეტი შედგება:
- განცხადება მშენებარე ობიექტის რეგისტრაციისთვის (მასზე საკუთრების უფლება).
- საიდენტიფიკაციო დოკუმენტი.
- სახელმწიფო ბაჟის გადახდის ქვითრები.
- დოკუმენტები მიწის ნაკვეთზე - საკუთრების ან იჯარის ხელშეკრულების დამადასტურებელი საბუთი.
- ნებართვები შესაბამისი ორგანოებიდან ამ კონკრეტულ საიტზე მშენებლობისთვის.
- აღწერილობა მიღებული BTI ხელისუფლებისგან (მშენებლობის ტექნიკური გეგმა მიმდინარეობს).
საბუთების მთელი პაკეტი გადაეცემა სარეგისტრაციო პალატას.
როგორ ხარგარიგებები ასეთ ობიექტებთან?
როგორც უკვე აღვნიშნეთ, "მიმდინარე სამუშაოს" სწორად შესრულებული ობიექტი ითვლება უძრავ ქონებად. სწორედ ამიტომ, მიმდინარე მშენებლობების შესყიდვის ან გაყიდვის ნებისმიერი გარიგება მსგავსია ნებისმიერ სხვა უძრავ ქონებასთან გარიგებასთან. მყიდველმა, რომელსაც სურს შეიძინოს „მიმდინარე სამუშაო“ყურადღება უნდა მიაქციოს შემდეგ პუნქტებს:
- ობიექტის რეგისტრაციის დამადასტურებელი დოკუმენტების ხელმისაწვდომობა;
- ხელისუფლების გადაწყვეტილების არსებობა მიწის მშენებლობისთვის გამოყოფის შესახებ;
- მიმდინარეობს ზემოაღნიშნული სამშენებლო ობიექტის გეგმა;
- ყველა საჭირო დოკუმენტაციის ხელმისაწვდომობა (ტექნიკური და დიზაინის შეფასებები);
- დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებენ ობიექტის მშენებლობაზე ხელშეკრულების შეწყვეტას.
ყველა მონაცემი ქონების მახასიათებლებთან ერთად, მათ შორის, მისი მდებარეობა საიტის ტერიტორიაზე, მითითებული უნდა იყოს უძრავი ქონების გაყიდვის ხელშეკრულებაში.
მსგავსი ხელშეკრულება გაფორმებულია მკაცრად განსაზღვრული მოდელის მიხედვით, რომელიც ვალდებულია დაიცვას გარიგების ყველა მონაწილე.
"არასრული" გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმების თავისებურებები
- ეს უნდა იყოს შედგენილი წერილობით სახელმწიფო რეგისტრაციით. თუ ხელშეკრულების ფორმა არ არის დაცული, ეს იწვევს მის ბათილობას.
- როგორც ნებისმიერ ტრანზაქციაში, უნდა იყოს მითითებული ხელშეკრულების მხარეთა დეტალები - პასპორტის მონაცემებით, საცხოვრებელი მისამართებით და ა.შ.
- კონტრაქტის საგანი მკაფიოდ უნდა იყოს განსაზღვრული, ანუ მასში არსებული მონაცემებიუნდა იძლეოდეს სიზუსტით დადგინდეს, რომელი კონკრეტული ობიექტის რეალიზაციაზეა საუბარი. ასეთი მონაცემები, პირველ რიგში, მოიცავს მისამართს, სადაც მდებარეობს შენობა.
აუცილებელია გავითვალისწინოთ, რომ არსებობს როგორც "სამშენებლო" და "საფოსტო" მისამართები. მშენებლობის ნებართვაში მითითებულია „მშენებლობის“მისამართი და განსაზღვრავს ადგილს, სადაც არის ობიექტის მშენებლობის ადგილი. "ფოსტის" მისამართი შეიძლება არ ემთხვეოდეს მას. სახლზე მინიჭება შესაძლებელია მხოლოდ მიმღების კომისიის დასრულების შემდეგ. ასეთი შეუსაბამობები გასათვალისწინებელია დაგეგმილი შესყიდვის დოკუმენტაციის შედგენისას.
სხვა საკითხებთან ერთად უნდა იყოს მითითებული ობიექტის ფასი.
დეტალურად უნდა იყოს ჩამოთვლილი სარგებლობის უფლების მქონე პირთა დიაპაზონი.
უფლება უნდა იყოს დაცული მესამე პირების მიერ გაყიდულ ქონებაზე. გარიგების განხორციელებისას გამყიდველის პასუხისმგებლობაა შეატყობინოს მყიდველს ამის შესახებ. ჩვენ შეგვიძლია ვისაუბროთ მოიჯარეების, მოიჯარეების უფლებებზე, არსებულ გირაოს ან უვადოდ გამოყენებაზე. ასეთი ვალდებულებების შეუსრულებლობის შემთხვევაში მყიდველს უფლება აქვს მოითხოვოს გასაყიდი ფასის შემცირება ან ხელშეკრულების სრული შეწყვეტა ყველა ზარალის ანაზღაურებით.
უძრავი ქონების საბოლოო გადაცემა გამყიდველსა და მყიდველს შორის ამ უკანასკნელის მიერ მისი მიღება-ჩაბარებით ხდება იმ დროს, როდესაც მხარეები ხელს აწერენ ე.წ. გადაცემის აქტი.
რომელი ობიექტები ითვლება უნებართვო შენობებად?
კანონის მიხედვით, ნებისმიერი შენობა, ნაგებობა, სახლები,აღმართული ამ მიზნებისთვის გამოუყოფელ მიწის ნაკვეთებზე, ამისთვის მოპოვებული ნებართვის გარეშე შექმნილ, ურბანული დაგეგმარების და სხვა ნორმებისა და წესების მნიშვნელოვანი დარღვევით აშენებულ. თუ ზემოთ მითითებული ნიშნებიდან ერთი მაინც არსებობს, სტრუქტურა კლასიფიცირდება როგორც უნებართვო მშენებლობა. მასზე საკუთრების შეძენა შეუძლებელია, გარდა სასამართლო ორგანოს მიერ ამის შესახებ გადაწყვეტილების მიღებისა.
რა დოკუმენტები ადასტურებს სამშენებლო ხელშეკრულების დასრულებას?
ისინი შეიძლება იყვნენ:
- მხარეთა შეთანხმება ან სასამართლო გადაწყვეტილება ასეთი შეთანხმების შეწყვეტის შესახებ.
- ობიექტის მიღებისა და მიწოდების აქტი კონტრაქტორის მიერ სამუშაოს გარკვეული ეტაპის დასრულების შემდეგ, ხელშეკრულების შემდგომი ფუნქციონირების შეჩერებასთან ერთად.
- სხვა დოკუმენტები სახელშეკრულებო ურთიერთობების სამართლებრივი გზით შეწყვეტის შესახებ (შეიძლება ვისაუბროთ შესრულების შეუძლებლობაზე, კონტრაქტორის ლიკვიდაციაზე და ა.შ.)
თუ უძრავი ქონების ობიექტის მშენებლობას რამდენიმე პირი ახორციელებდა, მშენებლობის ყველა მონაწილეს შორის შეიძლება დაიდოს მარტივი პარტნიორობის ხელშეკრულება. ამ შემთხვევაში საუბარია მითითებული ობიექტის საერთო საზიარო საკუთრებაზე. დეველოპერის მიერ ინვესტორებისგან ფინანსური რესურსების მოზიდვის შემთხვევაში საუბარია მომხმარებლის მიერ ინვესტორების წინაშე დამკვეთის ვალდებულებების შეუსრულებლობაზე მშენებლობის დასრულების შეუძლებლობის გამო. მაშინ ინვესტორებს არ აქვთ უფლება ობიექტის კონკრეტულ ნაწილზე.
როგორ გავხადოთ საცხოვრებელი კორპუსი "დაუმთავრებელი"?
თუ გსურთ თქვენი მიმდინარე სამშენებლო ობიექტის (საცხოვრებელი კორპუსი) ფორმალიზებაამრიგად, თქვენ უნდა ეწვიოთ მისამართს, სადაც მდებარეობს ქალაქგეგმარების და არქიტექტურის ტერიტორიული დეპარტამენტი. არ დაგავიწყდეთ თან წაიღოთ დოკუმენტების პაკეტი, რომელიც შედგება:
- აპლიკაციები რეგისტრაციისთვის ან ექსპლუატაციისთვის.
- პასპორტი (სხვა საიდენტიფიკაციო დოკუმენტი).
- აუცილებელი საბუთები მიწისთვის.
- ყველა საჭირო ნებართვა და დამტკიცება ამ საიტის განვითარებისთვის.
- პროექტი თქვენი კოტეჯის მშენებლობისთვის.
- ტექნიკა კომუნალური საშუალებებით უზრუნველყოფის შესახებ.
- სახელმწიფო ბაჟის გადახდის ქვითრები.
- საკადასტრო პასპორტი თქვენი შენობისთვის.
ეს უკანასკნელი შეიცავს მოკლე ინფორმაციას მშენებარე სახლის შესახებ ტერიტორიის გრაფიკული გეგმით. ასეთი დოკუმენტი აუცილებლად უნდა შეიცავდეს იმ საიტის საკადასტრო პასპორტს, რომელზეც მდებარეობს სახლი. თუ სახლი ასეთი პასპორტის გარეშე გაიყიდება, ტრანზაქცია არ განხორციელდება. ამ შემთხვევაში დაუმთავრებელი სამშენებლო ობიექტის ტექნიკური პასპორტი არ არის საჭირო, მაგრამ როგორც საკადასტრო პასპორტის დანართი, უნდა არსებობდეს ნებისმიერი სახლის ტექნიკური გეგმა, თუნდაც დაუმთავრებელი.
რა უნდა გავაკეთოთ, თუ დოკუმენტები აკლია?
თუ ძალიან ეცდებით, შესაძლებელია "არასრული"-ს შედგენა საჭირო ნაშრომების არარსებობის შემთხვევაშიც. ამ სიტუაციაში ისე უნდა მოიქცეთ, თითქოს კოტეჯის მშენებლობა ახლახან იწყება. ნაბიჯ-ნაბიჯ სამოქმედო გეგმა შედგება:
- აპლიკაციის დაწერა ყველა საჭიროსთვისნებართვები, რომელთა გარეშე თქვენ იქნებით მხოლოდ არაავტორიზებული დეველოპერი.
- შეადგინეთ შეკვეთა მზა სახლის პროექტზე, მსგავსი აშენებულისა, მისი სავალდებულო დამტკიცებით.
- შენობის ტექნიკური გეგმის შედგენა BTI-ს წარმომადგენელთან ერთად.
- შეკვეთა ობიექტის პასპორტის საკადასტრო პალატაში.
შეგროვებული საბუთების მთელი პაკეტით უნდა გაიაროთ რეგისტრაციის პროცედურა არქიტექტურისა და ურბანული დაგეგმარების დეპარტამენტში.
როგორც ალტერნატივა, შესაძლებელია BTI-ის ხელისუფლებას დაწეროთ განცხადება ობიექტის - თქვენი დაუმთავრებელი სახლის ბიუროს თანამშრომლების მიერ რეგისტრაციის შესახებ. ეს საკმაოდ ძვირი ვარიანტია, მაგრამ დაზოგავს დროსა და ნერვებს.
თუ ჩვენ ვსაუბრობთ დაუმთავრებელ დაჩაზე, დოკუმენტების პაკეტი გარკვეულწილად გამარტივებულია - თქვენ არ შეგიძლიათ წარმოადგინოთ მშენებლობის ნებართვა და შემოიფარგლოთ საკადასტრო გეგმით. კოტეჯის ან საცხოვრებელი აგარაკის მშენებლობის შემთხვევაში დოკუმენტების პაკეტი სრული უნდა იყოს.
შესაძლებელია ყველა საჭირო საბუთის გაფორმების ხელშეწყობა სანდო სამშენებლო კომპანიისგან საცხოვრებელი კოტეჯის სტანდარტული პროექტის შეკვეთის ან შეძენის შემთხვევაში.
როგორ გადაიცემა მიმდინარე მშენებლობა?
როგორც დასრულებული ობიექტის შემთხვევაში, გადაცემა ხდება შესაბამისი აქტის შედგენით და ხელმოწერით, რომელსაც ეწოდება გადაცემა-მიღების მოწმობა. როდესაც საქმე მიმდინარეობს მშენებლობაზე, რომელიც მოითხოვს გარკვეული სამუშაოების (მაგალითად, დასრულება) დასრულებას ან დასრულებას, ასეთი ხარვეზების მთელი შემადგენლობა უნდა აისახოს მიღების დროს გაფორმებულ ხელშეკრულებაში.
დაფუძნებულიდამტკიცებული მიღება-ჩაბარების მოწმობის, ხელშეკრულების პირობებით შესრულებული სამუშაოს საბოლოო გადახდა შესაძლებელია.
„მიმდინარე სამუშაოს“უფლებების შესახებ
არავისთვისაა საიდუმლო, რომ ბოლო წლებისა და ათწლეულების განმავლობაში სამშენებლო ბაზარზე ვითარება ეკონომიკურად არასტაბილური იყო. ამ შემთხვევაში, ყველა სახის მშენებლობებიდან საუბარია არაკომერციულ უძრავ ქონებაზე, ანუ საცხოვრებელზე. პრაქტიკიდან მრავალი შემთხვევა გვიჩვენებს, რომ ძალიან, ძალიან ხშირად, ფინანსური პრობლემების არსებობისას, დეველოპერები ცდილობენ შეაფერხონ რეალურად აშენებული შენობების კაპიტალის მფლობელებისთვის გადაცემის პროცესი. ზოგჯერ ისინი ირჩევენ საერთოდ გაკოტრებას.
რა უნდა გააკეთოს აქციონერმა საკუთარი ლეგიტიმური ინტერესების დასაცავად? ასეთ ვითარებაში სამაშველოში მოვა შესაძლებლობა აღიაროს მისი საკუთრება იმ ქონებაზე, რომელიც წარმოადგენს მიმდინარე მშენებლობის ობიექტს (წილს). ამისათვის მიმართეთ სასამართლოს.
დეველოპერის წინააღმდეგ საჩივრის წარდგენისას დოკუმენტების შეგროვებისას, რომელმაც არ შეასრულა თავისი ვალდებულებები, მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული მთელი რიგი პუნქტები:
- ასეთ კატეგორიის საქმეებს სასამართლოები განიხილავენ აღნიშნული საერთო სამშენებლო ობიექტის ადგილმდებარეობის (ტერიტორიულად).
- იგულისხმება რეალურად დასრულებული, მაგრამ არა ექსპლუატაციაში შესული ობიექტი. თუ დეველოპერი დროზე თამაშობს (ანუ საუბარია საკუთარი ვალდებულებების შესრულების შეფერხებაზე), ეს გარემოება არ შეიძლება გახდეს სასამართლო გასაჩივრების საფუძველი, რომლის მიზანია.ობიექტზე აქციონერის საკუთრების აღიარება.
ზოგჯერ სასამართლო პრაქტიკაში არის (გამონაკლისის სახით) მაგალითები, როდესაც ობიექტის წილის საკუთრება იქნა აღიარებული, როდესაც მშენებარე ობიექტის მზადყოფნის ხარისხი იყო 75%-დან. მაგრამ ეს შემთხვევები უფრო გამონაკლისად შეიძლება ჩაითვალოს. სასამართლოს დამაკმაყოფილებელი გადაწყვეტილების მიღების ალბათობა მაღალია იმ შემთხვევაში, როდესაც მშენებარე შენობის დასრულების ხარისხი 90% და მეტია. უფრო მეტიც, სასამართლოსთვის სახლის მზადყოფნის შესახებ მტკიცებულებების მიწოდება არის აქციის მფლობელის (მოსარჩელე) უშუალო საზრუნავი.
ასევე:
- სარჩელში აქციონერი არ შეიძლება მოითხოვოს „მიმდინარე სამუშაოს“მთლიან ობიექტზე საკუთრების უფლების აღიარება. მისი უფლებაა მოითხოვოს ობიექტის მხოლოდ პროპორციული ნაწილი, რომელიც მითითებულია დეველოპერთან დადებულ ხელშეკრულებაში. ხშირად, იურიდიულად გაუნათლებელი კაპიტალის მფლობელები ადგენენ სარჩელს „ბინის“, „გარაჟის“ან „მანქანის ფართის“საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ. აქვე უნდა განვმარტოთ, რომ სანამ ერთობლივი სამშენებლო ერთეული ოფიციალურად არ შევა ექსპლუატაციაში, იურიდიული თვალსაზრისით ის არ შეიძლება ჩაითვალოს სრულფასოვან უძრავ ქონებად.
- ამ საკუთრების უფლების გაჩენა შესაძლებელია მხოლოდ ხელმისაწვდომ ობიექტზე, რომლის მდებარეობა მშენებარე ობიექტში (შენობა, სახლი) შეიძლება მკაფიოდ იდენტიფიცირდეს. ეს კეთდება ხელშეკრულების პირობებისა და ხელმისაწვდომი საპროექტო დოკუმენტაციის საფუძველზე.
- აქციონერს უფლება აქვს მიმართოს სასამართლოს ასეთი სარჩელით მხოლოდ სრულიდეველოპერთან ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულება გადახდის კუთხით.
დეველოპერის მიმართ გაკოტრების საქმის წარმოების შემთხვევაში, ასეთი უფლების აღიარება ბინაზე ან სხვა საერთო სამშენებლო ერთეულზე შესაძლებელია მხოლოდ მაშინ, როდესაც არსებობს მისი ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვა და მხარეებმა ხელი მოაწერეს გადაცემის აქტს. საარბიტრაჟო სასამართლოს მიერ გაკოტრების შესახებ განაცხადის შეტანის თარიღამდე.
