დეველოპერი ვალდებულია მყიდველთან პირველი გარიგების დადებამდე გასცეს პასუხისმგებლობის დაზღვევის ხელშეკრულება. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ის ვერ შეძლებს მის რეგისტრაციას Rosreestr-ში. ეს და სხვა დამატებები განხორციელდა 2014 წელს ფედერალური კანონით No294 „გარკვეულ საკანონმდებლო აქტებში ცვლილებების შეტანის შესახებ..
არსი
2014 წლიდან სამშენებლო კომპანია ვალდებულია დაადასტუროს ვალდებულებების შესრულება საერთო მშენებლობაში დეველოპერის თავდებობის ან სამოქალაქო პასუხისმგებლობის დაზღვევის გაცემით. ეს მყიდველს საშუალებას მისცემს დააბრუნოს ფული გაუთვალისწინებელი სიტუაციების შემთხვევაში.
მიღებული კანონპროექტი ადგენს დეველოპერის პასუხისმგებლობას:
- ვალდებულებების თავის არიდება;
- დაუმთავრებელი ობიექტის მიწოდება;
- გაკოტრება ჩაბარებამდე.
ექსპერტები შიშობენ, რომ ინოვაციები გამოიწვევს უფრო მაღალ ფასებსსაკუთრება. მთავრობამ დაარწმუნა, რომ ეს ფაქტორები ერთმანეთთან არ არის დაკავშირებული. სადაზღვევო ხარჯები, თუნდაც მსხვილი კომპანიისთვის, ტრანზაქციების მოცულობის 1%-ს შეადგენს. დეველოპერებს მოუწევთ ამ ხარჯებისთვის სახსრების გამოყოფა თავიანთი ბიუჯეტიდან.
ობიექტი
მშენებლის პასუხისმგებლობის დაზღვევა საერთო მშენებლობაზე გულისხმობს მომხმარებლების ქონებრივი ინტერესების დაცვას. ეს გარიგება მომგებიანია პირველ რიგში მყიდველებისთვის. კომპანიას შეუძლია დააზღვიოს მთელი სახლი ან ბინები ცალ-ცალკე.
მომხმარებლები
ხელშეკრულება იდება კაპიტალის მფლობელთა სასარგებლოდ. გარკვეულ პირობებში, ისინი მიიღებენ გადახდას. დეველოპერი იღებს ვალდებულებას გადასცეს საიმედო მაღალი ხარისხის ობიექტი. მზღვეველი ვალდებულია აცნობოს კლიენტს გარიგებაში ცვლილებების შესახებ და გადაიხადოს ანაზღაურება. თუ კაპიტალის მფლობელი შეიცვლება მშენებლობის პროცესში, ეს უნდა იყოს მითითებული ხელშეკრულებაში, რადგან ცალკე დოკუმენტი დგება შემდეგ მონაწილესთან.
მზღვეველები
ყველა IC არ არის მიდრეკილი ასეთი შეთანხმებების შედგენაზე. ითვლება, რომ ამ ტიპის ტრანზაქციას ზარალი მოაქვს. უფრო მეტიც, კომპანია უნდა აკმაყოფილებდეს გარკვეულ მოთხოვნებს:
- ფუნქციონირებს ბაზარზე 5 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში;
- აკმაყოფილებს ფინანსური სტაბილურობის მოთხოვნებს;
- გქონდეთ პოზიტიური განვითარების პერსპექტივა მომავალი პერიოდებისთვის;
- მიმოქცევაში გქონდეთ მინიმუმ 400 მილიონი რუბლი, ასევე საწესდებო კაპიტალი 120 მილიონი რუბლის ოდენობით.
ფასები
მშენებლის დაზღვევა საერთო სამშენებლო ხარჯებისთვისძვირი. 2015 წლის საშუალო მაჩვენებლები იყო 0.5–0.8%. გრძელვადიან კონტრაქტებზე ტარიფები შეიძლება 10-30%-ით შემცირდეს. სადაზღვევო კომპანია (IC) თავად ადგენს განაკვეთს და ასევე ითვლის კოეფიციენტებს წლიური პროცენტისთვის, ვინაიდან ყოველთვის არის შესაძლებლობა, რომ დეველოპერმა სრულად აიცილოს ვალდებულებების შესრულება.
რა განსაზღვრავს განაკვეთს:
- დეველოპერის მონაწილეობა ჰოლდინგში.
- წინა ტრანზაქციების დადებითი გამოცდილება: ვადა, ობიექტების რაოდენობა, მუშაობა სხვადასხვა რეგიონში, არანაირი პრეტენზია.
- ფინანსური მდგრადობა.
- იურიდიული მხარდაჭერა: ყველა დოკუმენტისა და ნებართვის ხელმისაწვდომობა.
- მშენებლობის ეტაპი.
- ბოლო ვადა.
- აქციონერთა რაოდენობა.
კონტრაქტის შესრულება
DDU-ს დასარეგისტრირებლად, დეველოპერმა უნდა წარუდგინოს შეთანხმება Rosreestr-ს. ამისათვის თქვენ უნდა შეაგროვოთ შემდეგი დოკუმენტები:
- პროექტის დეკლარაცია;
- ნებართვა სამშენებლო სამუშაოების განხორციელების შესახებ;
- სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა;
- საზიარო სამშენებლო ხელშეკრულება;
- წესდების საბუთების ასლი;
- მიზანშეწონილობის შესწავლა;
- ფინანსური ანგარიშგების ასლი;
- მონაცემები კრედიტორების შესახებ;
- სერთიფიკატი საბანკო სესხებზე ვადაგადაცილების არარსებობის შესახებ.
რა არის დაცული
მშენებლის პასუხისმგებლობის დაზღვევა საერთო მშენებლობაზე გულისხმობს კომპენსაციის გადახდას, თუ დეველოპერმა არ შეასრულა ვალდებულებები, რაც დასტურდება სასამართლოს გადაწყვეტილებით ანკომპანიის გაკოტრება. თანხის გადახდა არ ხდება მშენებლობის პერიოდში გაყინვის ან ექსპლუატაციის ვადის გაგრძელების შემთხვევაში. თანხა დამოკიდებულია კონტრაქტის ფასზე. ის არ შეიძლება იყოს ნაკლები:
- ობიექტის ღირებულება;
- საშუალო საბაზრო განაკვეთი 1 კვ. მ. საცხოვრებელი რეგიონში.
კანონი ასევე ზღუდავს პრემიების მაქსიმალურ ოდენობას.
დაზღვევად აღიარებულია შემდეგი შემთხვევები:
- მშენებლობის შეფერხება;
- დეველოპერი გაკოტრება;
- არ ვიღებთ საცხოვრებელს;
- უარი მატერიალური რესურსების დაბრუნებაზე და ა.შ.
საკანონმდებლო ცვლილებები
2014 წელს შევიდა ფედერალურ კანონში No294, რომლის მიხედვითაც მშენებლობაში კაპიტალის მონაწილეობის შემქმნელის პასუხისმგებლობის დაზღვევა ახლა სავალდებულოა. კონტრაქტებს თავად დეველოპერები აფორმებენ. ისინი ასევე ირჩევენ ვისთან გააფორმონ კონტრაქტები: კომპანიასთან, ბანკთან, სპეციალიზებულ კომპანიასთან.
სავალდებულო სადაზღვევო კომპანიის ყველა წევრი პასუხისმგებელია სოლიდარულად. თუ გარიგება ხდება ბანკთან, მაშინ დიდი დრო იხარჯება საბუთების შეგროვებაზე. უნდა გადაიხადოთ ობიექტის ღირებულების 30%-იანი დეპოზიტი, რომელიც საფინანსო ინსტიტუტის გარანტიას წარმოადგენს. გარდა ამისა, ცენტრალური ბანკი ადგენს საკუთარ მოთხოვნებს ასეთი ბანკების მიმართ:
- მინიმალური ვადა - 5 წელი;
- რეგისტრირებული კაპიტალი 200 მილიონი;
- ქონების ღირებულება 1 მილიარდი რუბლია.
დეველოპერებისთვის უფრო მომგებიანია სესხის აღება, ვიდრე გარანტიის გაცემა. ფინანსური ინსტიტუტებიცჩათვალეთ მშენებლობაში კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულების დაზღვევა მომგებიან პროდუქტად.
ჯობია გააფორმო კონტრაქტი კომპანიასთან. ძლიერი კონკურენციის პირობებში, მზღვეველები დაბალი ტარიფებითა და ფასებით ცდილობენ მომხმარებლების მოზიდვას. ასეთი ტრანზაქციების განაკვეთი ფიქსირებული რჩება ხელშეკრულების ვადის განმავლობაში. აღმაშენებლის პასუხისმგებლობის დაზღვევა ერთობლივი მშენებლობაზე იხდის სამუშაოს დასრულების შემდეგ. კიდევ ერთი უპირატესობა არის დოკუმენტების გაფორმების სიჩქარე. დაზღვეული თავად დეველოპერია, ბენეფიციარი კი მეწილე. უზრუნველყოფის მეთოდი შეირჩევა თითოეული საცხოვრებლისთვის ცალ-ცალკე.
მშენებლის პასუხისმგებლობის დაზღვევა საერთო მშენებლობაზე
კომპანიებს მოეთხოვებათ უზრუნველყონ უზრუნველყოფა. ყველაზე ხშირად ეს არის მიწა, რომელზეც ობიექტი განთავსდება. გარდა ამისა, დოკუმენტი აღწერს, თუ როგორ უნდა უზრუნველყოს ვალდებულებები. საბუთები გაფორმებულია პირველი წილობრივი ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციამდე და მოქმედებს ნივთის ჩაბარებამდე. ტრანზაქციის შეწყვეტა არ ათავისუფლებს კომპანიას კომპენსაციის გადახდის ვალდებულებისაგან მისი მოქმედების პერიოდში მომხდარი შემთხვევებისთვის.
შეგიძლიათ დააზღვიოთ მთელი სახლი ან თითოეული ბინა ცალ-ცალკე. პირველი ვარიანტი არ არის მომგებიანი. დეველოპერმა დაუყოვნებლივ უნდა შეიტანოს დიდი თანხა, რათა დარწმუნდეს, რომ ყველა ბინა გაიყიდება. მეორე პრობლემა ის არის, რომ ასეთი კონტრაქტების მიხედვით ძნელია იმის დადგენა, თუ ვინ არის ბენეფიციარი.
დოკუმენტი ძალაში შედის პირველი შენატანის ჩარიცხვის მომენტიდან. დეველოპერის დაზღვევა ხელშეკრულებით საერთო მშენებლობისთვის არ ითვალისწინებს ფრენჩაიზს. გარიგების დანარჩენი პირობები სტანდარტულია:
- მზღვეველი იღებს ვალდებულებას აცნობოს აქციონერებს გადახდილი კომპენსაციის ოდენობის შესახებ;
- კომპანიას შეუძლია შეიტანოს რეგრესიული პრეტენზია დეველოპერის წინააღმდეგ;
- მზღვეველი ვალდებულია აცნობოს ყველა მფლობელს ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტის შესახებ;
- ხელშეკრულების ხანგრძლივობა დამოკიდებულია მშენებლობის ხანგრძლივობაზე.
დაბრუნების თანხა დამოკიდებულია ფასზე და ტარიფებზე. ის უნდა აღემატებოდეს საცხოვრებლის მთლიანი ფართობის ღირებულებას. კომპანია თავად წყვეტს, როგორ განხორციელდება გადახდა: ერთჯერადად თუ განვადებით.
დეველოპერების პასუხისმგებლობის დაზღვევის პრობლემები საერთო მშენებლობაში
ეს გარიგება ძალიან სპეციფიკურია. ფაქტობრივად, საუბარია დეველოპერის ფინანსური რისკების დაცვაზე. კომპანიებს აქვთ არჩევანი - გასცენ პოლისი ან გარანტია. მეორე ვარიანტი უფრო სასურველია, რადგან საკრედიტო დაწესებულებებს უკვე აქვთ ჩამოყალიბებული მექანიზმი, შეფასების სისტემები, სპეციალისტები, რომლებიც აფასებენ რისკებს, ასევე სტრუქტურები, რომლებიც ახორციელებენ WIP-ის დასრულებას. SC ვერ დაიკვეხნის ასეთი უპირატესობებით. მაგრამ ისინი გვთავაზობენ დაბალ ფასებს. ხალხი შეჩვეულია იმ ფაქტს, რომ საბანკო მომსახურება ძვირია. ეს მართალია, რადგან ვაჭრობის რისკი მაღალია. თუმცა კანონში ცვლილებების შემდეგ ტარიფები კომპანიებისთვისაც გაიზარდა.
დაზღვევადეველოპერის პასუხისმგებლობა საერთო მშენებლობაში ითვალისწინებს ზარალის კუმულატიურ ეფექტს. კრიზისულ სიტუაციაში (საცხოვრებლებზე მოთხოვნის შემცირება, იპოთეკის განაკვეთების ზრდა) ზარალს განიცდის ერთდროულად ყველა დეველოპერი და არა ბაზრის ერთი მონაწილე.
კიდევ ერთი პრობლემა არის რისკების გადაზღვევის შეუძლებლობა თუნდაც უცხოურ ბაზარზე. საერთაშორისო პრაქტიკაში ასეთ ოპერაციებში გამოიყენება ობლიგაციები (გარანტიები). მაგრამ მათი ფუნქციონირება არ არის გათვალისწინებული რუსეთის კანონმდებლობაში. ასეთი პროდუქტის მთავარი განსხვავება ისაა, რომ მზღვეველს შეუძლია აიღოს მშენებარე ობიექტი გირავნად.
ცენტრალურმა ბანკმა წამოაყენა მოთხოვნები სადაზღვევო კომპანიების მიმართ, რომლებსაც შეუძლიათ მომსახურების გაწევა დეველოპერებისთვის - გაზარდა კაპიტალის მინიმალური ოდენობა. ეს მნიშვნელოვნად ავიწროებს შესაძლო მზღვეველთა წრეს - 19-მდე ორგანიზაცია. კომპანიებმა, რომლებიც ადრე შეადგენდნენ დეველოპერებთან კონტრაქტების 80%-ს, დატოვეს ახალი სია. რა მოუვა მათ ახლა უცნობია. სავარაუდოდ, საჭირო იქნება ახალი კონტრაქტების გაფორმება კომპანიებთან „თეთრი“სიიდან. ლიცენზიის გაუქმების შემთხვევაში, IC პასუხისმგებელია ადრე დადებულ ტრანზაქციებზე 6 თვის განმავლობაში. შემდეგ ის ან წყვეტს დოკუმენტებს ან გადასცემს პორტფელსა და ვალდებულებებს ბაზრის სხვა მონაწილეს. განსხვავებით OSAGO-სგან ან სახიფათო საწარმოო ობიექტების მფლობელებისთვის პასუხისმგებლობის დაზღვევისგან, ეს სერვისი არ მოიცავს სხვა სახის დაცვას, როგორიცაა კომპენსაციის ფონდები, რომლებიც ეხება მოქალაქეების გადახდებს მზღვეველის გაკოტრების შემდეგ. კაპიტალის ბაზარისაბინაო მშენებლობა შესანიშნავია. მაგრამ ჯერ არ არსებობს დეველოპერების საქმიანობის რეგულირების კარგად ჩამოყალიბებული გზა.
